Ajándékozási szerződés: könnyű elrontani!

Az ajándékozási szerződés sokak számára egyszerű, családon belüli megállapodásnak tűnik, valójában azonban komoly jogi következményekkel jár. Ingatlan, pénz vagy nagyobb értékű vagyon átadásánál egy pontatlanul megfogalmazott szerződés évekkel később is vitát okozhat, különösen öröklési vagy visszakövetelési helyzetekben.

Ez a cikk abban segít eligazodni, hogy mikor indokolt az ajándékozás, mit kell tartalmaznia egy megfelelően elkészített szerződésnek, és milyen jogi kockázatokkal kell számolni a gyakorlatban.

Amit az ajándékozási szerződésről röviden tudni érdemes

• Ingatlan ajándékozása esetén a szerződés csak írásban érvényes, és ügyvédi ellenjegyzés szükséges.
• Egy hiányos vagy hibás ajándékozási szerződés később öröklési, illeték- vagy visszakövetelési problémákat okozhat.
• A megfelelően elkészített szerződés a későbbi jogviták megelőzésének egyik legfontosabb eszköze.

Álláspontom szerint az ajándékozás csak akkor tekinthető biztonságos megoldásnak, ha azt a felek előzetesen átgondolják, és jogilag megfelelően készítik elő.

Mi az az ajándékozási szerződés?

A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) szerint az ajándékozás egy szerződéses jogviszony. Ennek lényege, hogy az ajándékozó ingyenesen ruház át vagyont, a megajándékozott pedig azt elfogadja. 

A Ptk. 6:235. § (1) bekezdése alapján: “Ajándékozási szerződés alapján az ajándékozó dolog tulajdonjogának ingyenes átruházására, a megajándékozott a dolog átvételére köteles.”

Ez azt jelenti, hogy minden ajándékozási szerződés mögött egy vagyoni mozgás áll. Nem csak ingatlanról lehet szó, hanem pénzről, gépjárműről, üzletrészről vagy akár követelésről is. A különbség a formai követelményekben van. Ingatlan esetén az írásbeliség kötelező, és a földhivatali bejegyzéshez ügyvédi ellenjegyzés szükséges.

A gyakorlatban az egyik legnagyobb hiba az, hogy a felek nem tekintik ezt valódi szerződésnek. A „családon belül megbeszéltük” megközelítés jogilag nem nyújt védelmet.

Az ajándékozási szerződés az mit tartalmaz és mik a feltételei?

Egy megfelelően elkészített ajándékozási szerződés nem pusztán formai dokumentum, hanem olyan okirat, amelynek minden eleme a későbbi jogviták megelőzését szolgálja. A felek pontos azonosítása alapfeltétel, ahogyan az ingatlan egyértelmű meghatározása és az ingyenes átruházás rögzítése is.

Mit kell kötelezően tartalmaznia egy ajándékozási szerződésnek?

Egy jogilag megfelelő ajándékozási szerződés az alábbi fő elemeket tartalmazza:

• Szerződő felek adatai: név, születési név, anyja neve, lakcím, személyazonosító adatok;
• Ingatlan adatai: helyrajzi szám, cím, tulajdoni hányad;
• Ajándékozási szándék: egyértelmű rögzítése annak, hogy az átruházás ingyenes;
• Tulajdonjog átszállása: a megajándékozott elfogadó nyilatkozata és bejegyzési hozzájárulás;
• Birtokbaadás időpontja: mikor kerül ténylegesen használatba az ingatlan;
• Tehermentesség: per-, teher- és igénymentesség, vagy a fennálló terhek pontos feltüntetése;
• Haszonélvezeti jog: ha az ajándékozó fenntart magának ilyen jogot; 
• Ügyvédi ellenjegyzés: a földhivatali bejegyzés kötelező feltétele.

Gyakorlati tapasztalat, hogy a viták jelentős része abból ered, hogy ezek közül egy vagy több elem hiányosan kerül rögzítésre.

Milyen feltételekkel érvényes az ingatlan ajándékozás?

Az ingatlanra vonatkozó ajándékozási szerződés csak akkor érvényes és végrehajtható, ha az alábbi feltételek teljesülnek:

• Írásbeli forma: a szerződés szóban nem érvényes;
• Ügyvédi ellenjegyzés vagy közjegyzői okirat: a bejegyzéshez elengedhetetlen,
• Földhivatali bejegyzés: a tulajdonjog ténylegesen ekkor száll át;
• Elfogadó nyilatkozat: a megajándékozott részéről szükséges;
• Kiskorú esetén: törvényes képviselet és adott esetben gyámhatósági jóváhagyás.

Fontos kiemelni, hogy az ajándékozási szerződés csak akkor nyújt valódi jogi biztonságot, ha ezek a feltételek együttesen teljesülnek. A gyakorlatban a problémák többsége abból adódik, hogy a felek egy részét nem tartják be, vagy nem megfelelően rögzítik.

Az ajándékozási szerződés tartalmi követelményei

Az ajándékozási szerződés akkor tölti be a szerepét, ha minden lényeges kérdést rendez. Nem attól lesz jó, hogy hosszú, hanem attól, hogy pontos és egyértelmű.

Kiemelendő, hogy családon belül az ajándékozási szerződés gyakran kapcsolódik öröklési jogi kérdésekhez. Ha az ajándékozó nem rendelkezik az osztályrabocsátásról, a későbbi hagyatéki eljárásban ez komoly vitát okozhat. 

Milyen további tartalmi elemekre kell figyelni?

A gyakorlatban egy megfelelően elkészített ajándékozási szerződés az alábbi további elemeket is tartalmazza:

1. Tehermentességi nyilatkozat: az ajándékozó szavatolja, hogy az ingatlan per-, teher- és igénymentes, vagy pontosan feltünteti a fennálló terheket, amennyiben ez így van.
2. Szolgalmi jogok feltüntetése: rögzíteni kell, ha az ingatlan bármilyen használati vagy szolgalmi joggal terhelt.
3. Elővásárlási jog kizárása: nyilatkozat arról, hogy harmadik személynek nincs elővásárlási joga, vagy ha van, annak kezelése
4. Használati és székhely kérdések rendezése: rögzíteni kell, hogy az ingatlan nem szolgál más személy vagy gazdasági társaság lakcíméül,  székhelyéül, telephelyéül vagy fióktelepeként, vagy ha igen, annak jogi helyzetét

Kiemelendő, hogy családon belüli ajándékozás esetén eltérő feltételek és tartalmi követelmények is felmerülnek. A tapasztalat azt mutatja, hogy a hiányos vagy pontatlan rendelkezések később nehezen kezelhető helyzeteket eredményeznek, különösen ingatlanok esetében.

Jogi kockázatok és buktatók

A leggyakoribb hiba, hogy a felek internetről letöltött mintát használnak. Egy sablon nem veszi figyelembe az adott élethelyzet sajátosságait. 

Milyen formai hibák és tartalmi kockázatok okoznak problémát?

A gyakorlatban sok ajándékozási szerződés már formai okokból is támadható vagy alkalmatlan a földhivatali bejegyzésre. Kiemelten fontos:

• Aláírási kötelezettség: minden félnek alá kell írnia a szerződést.
• Oldalak sorszámozása: a szerződés minden oldalát folyamatosan számozni kell.
• Tulajdonjog bejegyzési hozzájárulás: az ajándékozó feltétlen és visszavonhatatlan nyilatkozata szükséges.
• Földhivatali kérelemhez hozzájárulás: az ügyvéd benyújtási jogosultságának rögzítése.
• Megajándékozott elfogadó nyilatkozata: az ajándék kifejezett elfogadása.
• Feltétlen és visszavonhatatlan nyilatkozatok: a bejegyzéshez szükséges jognyilatkozatok megfelelő formában.
• Ügyvédi ellenjegyzés: enélkül az okirat nem alkalmas bejegyzésre.

Ezek hiánya nem pusztán technikai hiba, hanem a ajándékozási szerződés érvényesíthetőségét veszélyezteti.

Adózási és gyakorlati buktatók

A ajándékozási szerződés következményei nem érnek véget az aláírással. Gyakori probléma, hogy a felek nem számolnak a későbbi joghatásokkal:

• Értékesítés 5 éven belül: személyi jövedelemadó fizetési kötelezettség merülhet fel;
• NAV ellenőrzés: az ajándékozás bejelentési kötelezettséggel járhat;
• Illetékmentesség félreértése: az illetékmentesség nem jelenti azt, hogy nincs jogi kockázat.

Fontos különbség, hogy az illeték és a szerződés érvényessége két teljesen eltérő kérdés. Egy hibás ajándékozási szerződés illetékmentesen is komoly problémát okozhat.

Hogyan kerüljük el a hibákat?

Egy jól elkészített ajándékozási szerződés alapja a tudatos előkészítés. A döntéseket nem az aláírás pillanatában kell meghozni, hanem már azt megelőzően, átgondolt jogi szempontok mentén.

Milyen kérdéseket kell előre tisztázni?

A biztonságos ajándékozási szerződés érdekében célszerű az alábbiakat előre rendezni:

• mi az ajándékozás célja és jogi háttere;
• az ajándékozó az ingatlanban marad-e, és ha igen, milyen jogcímen;
• várható-e a későbbiekben értékesítés;
• szükséges-e jog fenntartása, például haszonélvezet;
• van-e öröklési összefüggés vagy későbbi hagyatéki jelentőség.

A tapasztalat azt mutatja, hogy a legtöbb probléma abból adódik, hogy a felek feltételeznek bizonyos körülményeket, de azokat nem rögzítik. Éppen ezért a fenti szempontok átgondolása és a ajándékozási szerződés pontos, minden részletre kiterjedő elkészítése érdekében álláspontom szerint indokolt ingatlanjogász szakember bevonása. 

Miért fontos az összehangolt jogi megközelítés?

Különösen lényeges, hogy az ajándékozás ne elszigetelten kerüljön kezelésre. Ha az ügylet más jogviszonnyal is összefügg, vagy általános ingatlanjogi kérdésekkel, akkor a szerződés megfogalmazását ezekhez is igazítani kell. Amennyiben ingatlan adásvételi szerződés kapcsán van szüksége jogi segítségre, keressen bizalommal.

Ajándékozási szerződés visszavonása

Az egyik leggyakoribb kérdés, hogy visszakérhető-e az ajándék. A válasz az, hogy csak kivételes, jogszabályban meghatározott esetekben. Az ajándékozási szerződés főszabály szerint végleges jogügylet, azonban a PTK lehetőséget ad bizonyos helyzetekben a visszakövetelésre.

Mikor követelhető vissza az ajándék?

A PTK alapján az ajándékozó az alábbi esetekben élhet visszaköveteléssel:

• Létfenntartás veszélyeztetése: ha az ajándékozó életkörülményeiben olyan változás áll be, amely miatt a megélhetése veszélybe kerül;
• Súlyos jogsértés: ha a megajándékozott vagy vele együtt élő hozzátartozó súlyos jogsértést követ el az ajándékozó vagy közeli hozzátartozója sérelmére;
• Meghiúsult feltevés: ha az ajándékozás alapjául szolgáló, a felek által ismert körülmény véglegesen meghiúsul.

Ezekben az esetekben nemcsak maga az ajándék, hanem annak helyébe lépett érték is visszakövetelhető.

Mit jelent a létfenntartás veszélyeztetése?

Az ajándékozási szerződés visszavonásának egyik tipikus esete, amikor az ajándékozó anyagi helyzete jelentősen romlik. Ilyenkor vizsgálni kell:

• valóban szükséges-e az ajándék visszaadása a megélhetéshez;
• a visszaadás nem veszélyezteti-e a megajándékozott létfenntartását.

Fontos szabály, hogy a megajándékozott mentesülhet a visszaadás alól, ha az ajándékozó megélhetését például járadék vagy természetbeni tartás útján biztosítja.

Súlyos jogsértés mint visszakövetelési ok

Az ajándékozási szerződés visszakövetelhető akkor is, ha a megajándékozott súlyos jogsértést követ el. Ide tartozhat például:

• bántalmazás;
• súlyos becsületsértés;
• az ajándékozóval szembeni kirívóan jogsértő magatartás.

Ugyanakkor fontos, hogy pusztán a kapcsolat megromlása nem elegendő. További lényeges szabály, hogy ha az ajándékozó a sérelmet megbocsátja, a visszakövetelés lehetősége megszűnik.

Meghiúsult feltevés esete

Gyakorlati példával élve, ha a szülők azért ajándékoznak ingatlant a gyermeküknek, hogy az a családalapítást szolgálja, és ez a cél később véglegesen meghiúsul, az ajándékozási szerződés alapján az ajándék visszakövetelhető lehet.

A bíróság azonban minden esetben szigorúan vizsgálja:

• mi volt az ajándékozás valódi célja;
• ez a cél valóban meghiúsult-e;
• az ajándékozásra sor került volna-e enélkül.

Mikor nincs helye az ajándék visszakövetelésnek?

A jogszabály több korlátot is felállít:

• ha az ajándék már nincs meg a jogsértés időpontjában;
• ha az ajándékozó a sérelmet megbocsátotta;
• ha hosszabb ideig nem él a visszakövetelési jogával;
• szokásos mértékű ajándék esetén egyáltalán nincs helye visszakövetelésnek.

Az ajándékozási szerződés visszavonása tehát létező jogintézmény, de szűk körben alkalmazható. A bíróság minden esetben az összes körülményt mérlegeli, ezért nincs automatikus megoldás.

Álláspontom szerint az ilyen ügyek mindig egyedi megítélést igényelnek. Ha felmerül az ajándék visszakövetelése, célszerű mielőbb jogi tanácsot kérni, mert a megfelelő időben megtett lépések döntő jelentőségűek lehetnek.

Illetékek és adózás ajándékozási szerződés esetében

Az ajándékozási szerződés egyik legfontosabb gyakorlati kérdése az illeték. Az Illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény alapján ajándékozási illetéket kell fizetni ingatlan, ingó, valamint vagyoni értékű jog ingyenes megszerzése esetén. 

Nemcsak ingatlan tartozhat ide, hanem például ingó vagyontárgy, haszonélvezet, használat joga, sőt bizonyos esetekben a követelés elengedése is.

Érdemes tudni, hogy ingó ajándékozásánál akkor is felmerülhet illetékfizetés, ha nem készült külön okirat, amennyiben a megajándékozottnak juttatott ingó forgalmi értéke meghaladja a 150 000 forintot.

Ajándékozási illeték mértéke és mentességek

Az általános szabály szerint az ajándékozási illeték mértéke az egy megajándékozottnak juttatott ajándék tiszta értéke után 18 százalék. Lakástulajdon és lakástulajdonhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog ingyenes megszerzése esetén az illeték mértéke 9 százalék.

Az illeték alapja nem minden esetben a teljes forgalmi érték, hanem az ajándék tiszta értéke. Ez azt jelenti, hogy a megszerzett vagyon forgalmi értékéből le kell vonni az igazolt adósságokat és egyes terheket.

Lényeges ugyanakkor, hogy több gyakori családi esetben teljes illetékmentesség jár. Mentes az ajándékozási illeték alól például:

• az egyenes ági rokonok közötti ajándékozás
• a házastársak és bejegyzett élettársak közötti ajándékozás
• a testvérek közötti ajándékozás

Ez a mentesség az örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolatokra is kiterjed.

Ez azonban nem jelenti azt, hogy az ajándékozási szerződés jelentősége csökkenne. Az illetékmentesség nem oldja meg az öröklési, bizonyítási, haszonélvezeti vagy visszakövetelési kérdéseket. Egy pontatlan szerződés illetékmentes ügyletnél is komoly vitát okozhat.

Mikor kell bejelenteni az ajándékozást?

Az ajándékozást főszabály szerint a NAV felé az illetékkötelezettség keletkezését követő 30 napon belül be kell jelenteni.

A gyakorlatban ez így néz ki:

1. ingatlan esetén az illetékkiszabásra történő bejelentés az ingatlan nyilvántartási eljárással összefüggésben történik
2. ingó vagyontárgy és vagyoni értékű jog esetén külön NAV bejelentésre lehet szükség
3. egyenes ági rokonok, testvérek, házastársak és bejegyzett élettársak közötti illetékmentes ajándékozást nem kell bejelenteni a NAV hoz

Gyakorlati szempontból ezt azért érdemes komolyan venni, mert a késedelmes vagy elmulasztott bejelentés mulasztási bírsághoz vezethet akkor is, ha az ügylet egyébként illetékmentes lenne.

Álláspontom szerint az ajándékozási szerződés elkészítésekor nemcsak a polgári jogi, hanem az illetékjogi oldalt is pontosan át kell nézni, mert a jól megszövegezett szerződés csak akkor ad valódi biztonságot, ha a kapcsolódó NAV és illetékszabályoknak is megfelel.

Ajándékozási szerződés vagy végrendelet?

Gyakori élethelyzet, hogy valaki még életében szeretné rendezni ingatlana sorsát a családon belül. Ilyenkor felmerül a kérdés: ajándékozási szerződés vagy végrendelet a jobb megoldás?

Tipikus eset, amikor az idős szülő egy gyermekre támaszkodik, aki gondoskodik róla, és szeretné még életében neki juttatni az ingatlant. Ilyenkor mindkét megoldás szóba jöhet, de jogi hatásuk teljesen eltér.

Végrendelet, mikor előnyös?

A végrendelet a halál esetére szól, tehát:

• a tulajdonjog csak a halál után száll át,
• a végrendelet bármikor szabadon visszavonható vagy módosítható,
• mindig a legutolsó végrendelet az érvényes.

Előnye a rugalmasság, azonban fontos korlát, hogy a közeli hozzátartozók (pl. gyermekek) köteles részre jogosultak, így teljesen nem zárhatók ki az öröklésből ide nem értve a kitagadás esetét.

Ajándékozási szerződés: mikor előnyös?

Az ajándékozási szerződés ezzel szemben azonnali joghatással jár, azaz az ingatlan tulajdonjoga már az ajándékozó életében átszáll a megajándékozottra, és a tulajdonszerzés a földhivatali bejegyzéssel válik teljessé.

Ugyanakkor lényeges sajátosságok:

1. az ajándék visszakövetelése nehéz, jellemzően csak bírósági úton lehetséges;
2. csak kivételes esetekben (pl. súlyos jogsértés) sikeres;
3. a többi örökös beszámítást kérhet a hagyatéki eljárásban (ha van hagyaték).

Mire kell különösen figyelni?

Ajándékozás esetén kiemelten fontos, hogy a szerződés rendezze az ajándékozó helyzetét is ezért célszerű haszonélvezeti vagy használati jogot (lakhatási jogot) fenntartani ez biztosítja, hogy az ajándékozó az ingatlanban élete végéig maradhasson.

Gyakorlati következtetés

• Végrendelet esetében nagyobb kontroll, de csak halál után hatályos.
• Ajándékozási szerződés viszont azonnali tulajdonátruházás, de kevésbé visszafordítható.

Ha az ajándékozó biztos abban, hogy véglegesen át akarja adni az ingatlant, az ajándékozás lehet megfelelő megoldás. Ha viszont a későbbi változtatás lehetőségét fenn akarja tartani, a végrendelet biztonságosabb.

Ajándékozási szerződés teljes körű jogi áttekintése és személyre szabott tanácsadás

Az ajándékozási szerződés nem egy egyszerű formai dokumentum, hanem olyan jogi eszköz, amely hosszú távon határozza meg a felek jogait és kötelezettségeit. Éppen ezért kiemelten fontos, hogy a döntés előtt minden lényeges kérdés részletesen elbeszélésre kerüljön különösen ingatlan esetén, ahol a jogkövetkezmények jelentősek.

Milyen kérdésekben érdemes előzetesen tisztán látni?

Az ajándékozás kapcsán gyakran merülnek fel olyan részletkérdések, amelyek megfelelő jogi áttekintést igényelnek. Valóban az ajándékozási szerződés a megfelelő megoldás, vagy inkább más jogügylet például adásvétel lenne indokolt. Ebben az esetben tekintse meg a ingatlan adásvétel menetére vonatkozó legfontosabb szabályokat.

Terhelt ingatlan és speciális helyzetek

Külön figyelmet igényel, ha az ingatlan nem „tiszta”, hanem valamilyen teherrel érintett:

• jelzálogjog, végrehajtási jog vagy egyéb bejegyzett teher esetén
• folyamatban lévő végrehajtási eljárás mellett
• több követelés vagy tartozás fennállása esetén

Ilyen helyzetekben az ajándékozás nemcsak ingatlanjogi, hanem követeléskezelési kérdéseket is felvethet, amelyek egyedi megoldást igényelnek.

Miért fontos a személyre szabott jogi segítség?

Egy sablon szerződés nem képes kezelni az egyedi élethelyzeteket. Az ajándékozási szerződés csak akkor nyújt valódi biztonságot, ha az minden releváns körülményre kiterjed, és összhangban van más jogterületekkel is. Álláspontom szerint ezért minden esetben indokolt az egyedi körülményekhez igazított jogi tanácsadás és szerződéskészítés. 

Amennyiben nem biztos abban, hogy az ajándékozás a megfelelő megoldás, vagy az ingatlan jogi helyzete összetett, forduljon hozzám bizalommal!

Hasznos volt ez az ajándékozási szerződésről szóló útmutató? Mentse el, hogy később is könnyen visszataláljon, ha újra szüksége lenne rá.

Gyakori kérdések az ajándékozási szerződésről