Foglaló vagy előleg: melyik az előnyösebb?

Ingatlan adásvételkor az egyik leggyakoribb kérdés, hogy foglaló vagy előleg az amit érdemes fizetni. Bár első pillantásra hasonlónak tűnnek, a két jogintézmény között lényeges különbségek vannak. A foglaló a szerződés teljesítését biztosítja, addig az előleg csupán a vételár része.

Ez a cikk abban segít eligazodni, hogy mikor, miért és milyen feltételekkel érdemes foglalót vagy előleget adni, hogyan kerülhetők el a tipikus hibák, és miként biztosítható, hogy a befizetett összeg valóban jogi védelmet jelentsen.

A foglaló és előleg kapcsán a legfontosabb tudnivalók

• A foglaló a szerződés teljesítését biztosítja, és szankcióval járhat, ha valamelyik fél nem teljesít.
• Az előleg mindig a vételár része, és ha az adásvétel meghiúsul, visszajár.
• Ingatlanvásárlás előtt mindig konzultáljon szakemberrel, mert egy pontatlan szerződés akár jelentős anyagi kárt is okozhat.

Mi az a foglaló, és mi az előleg?

A foglaló az ingatlan adásvétel menete során az egyik legfontosabb szerződési biztosíték. Ez egy olyan pénzösszeg, amelyet a vevő a szerződés megkötésekor az eladónak átad, hogy ezzel is megerősítse, komolyan gondolja a vállalását.  A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) kimondja:

 „A másik félnek fizetett pénzt akkor lehet foglalónak tekinteni, ha annak fizetésére a kötelezettségvállalás megerősítéseként kerül sor, és ez a rendeltetés a szerződésből egyértelműen kitűnik.”

Ez azt jelenti, hogy csak akkor beszélhetünk foglalóról, ha a szerződés kifejezetten rögzíti, hogy az átadott összeg ilyen jogcímen kerül kifizetésre. Ha ez a megjelölés hiányzik, a pénz automatikusan előlegnek minősül, még akkor is, ha a felek eredetileg mást szerettek volna.

Az előleg ezzel szemben a vételár része, tehát nem biztosíték. Ha az ügylet végül meghiúsul, akár az eladó, akár a vevő hibájából, az előleg visszajár. 

Mi a fő különbség a foglaló és az előleg között?

Foglaló vagy előleg? Nézzük meg pontról-pontra, milyen jogi következményei vannak egyik és másik megoldásnak!

A foglaló jogi következményei

A foglaló nem csupán szándéknyilatkozat, hanem biztosíték és szankció is egyben. Ha a szerződés a vevő hibájából hiúsul meg, a foglalót elveszíti. Ha viszont az eladó az, aki nem teljesít, akkor a foglaló kétszeresét köteles visszafizetni.

A foglaló funkciója tehát kettős: egyrészt ösztönzi a szerződés teljesítését, másrészt bünteti azt, aki miatt az ügylet meghiúsul.

Ha a szerződés rendben teljesül, a foglaló összege beleszámít a vételárba, tehát végül nem jelent többletköltséget. Ha viszont a szerződés olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy elháríthatatlan külső esemény, azaz vis maior következik be, a foglaló egyszeres összegben visszajár.

Ha nem fizetik vissza a foglalót – mit tehetnek a felek?

Gyakori, hogy a foglaló visszafizetését a másik fél indokolatlanul megtagadja. Ilyenkor az első lépés egy jogszerű ügyvédi fizetési felszólító levél küldése, amely írásban is rögzíti a követelés tényét és határidőt szab a teljesítésre.

A foglaló mértéke és jogi korlátai

Fontos, hogy a bíróság a túlzott mértékű foglalót mérsékelheti, ha az aránytalanul nagy terhet ró valamelyik félre. A gyakorlatban a foglaló összege általában a vételár 10 %-a, de a pontos arányt mindig az ügy konkrét körülményei határozzák meg.

Az előleg jogi következményei

Az előleg ezzel szemben mindig a vételár része. Ez azt jelenti, hogy nem hordoz biztosítéki vagy büntető jelleget, és nem minősül jogi szankciónak sem. Ha a szerződés bármilyen okból meghiúsul, akár a vevő, akár az eladó miatt, az előleg minden esetben visszajár.

Az előleg célja tehát nem a szerződés betartásának kikényszerítése, hanem csupán annak jelzése, hogy a felek komolyan gondolják az altaluk kötendő megállapodást. 

A gyakorlatban előleget inkább akkor szoktak fizetni, ha a felek végleges szerződéskötés előtt már jelezni szeretnék a vételi szándékot, de nem kívánnak kockázatot vállalni.

Foglaló vagy előleg visszafizetése esetén érdemes ügyvédhez fordulni!

Ha a foglaló vagy az előleg visszafizetése körül nézeteltérés alakul ki, abból könnyen pénzügyi jogvita lehet. Ebben az esetben érdemes követeléskezelésben jártas ügyvéddel megbízni, aki segít elkerülni a hosszadalmas és költséges pereskedést.

Mikor érdemes foglalót fizetni, és mikor előleget?

Álláspontom szerint, foglalót akkor célszerű kikötni, ha a szerződés minden lényeges eleme pontosan és írásban rögzített. Ilyen többek között a 

• vételár, a fizetés ütemezése, 
• a birtokbaadás ideje, valamint az, hogy
• mikor tekinthető a szerződés meghiúsultnak.

Egy tanulságos eset: klasszikus lakásvásárlási vitát zárt le egy 2022-es kúriai döntés (BH 2022.207.)

A vevő és az eladó adásvételi szerződést kötött, a vevő foglalót fizetett. Minden feltétel teljesült, kivéve egyet: az eladó nem adta át időben a birtokot. A vevő emiatt elállt a szerződéstől, és követelte a foglaló kétszeres visszafizetését.

Az eladó azzal védekezett, hogy a késedelem „csak technikai jellegű” volt, azaz nem szándékosan nem teljesített, hanem azért, mert a kiköltözés és a közműátírások is elhúzódtak.

A Kúria azonban kimondta: az ilyen okok nem mentesítik az eladót, hiszen a birtokbaadás határideje a szerződésben rögzített kötelezettség, és annak elmulasztása szerződésszegésnek minősül. Ezárt vevő dönthet úgy, hogy eláll az ügylettől, és jogosan követelheti a foglaló kétszeresét.

Foglalóval és az előleggel kapcsolatos követelések és a fizetési meghagyásos eljárás

Ingatlanügyleteknél gyakran előfordul, hogy a foglaló vagy előleg megfizetésén túl egyéb kár, kötbér, bánatpénz vagy költség is keletkezik. Az ilyen jellegű követelések érvényesítésének legegyszerűbb módja a fizetési meghagyásos eljárás. Ez lehetőséget ad arra, hogy a jogosult gyorsan és hatékonyan érvényesítse igényét.

Mikor biztonságosabb az előleg?

Az előleg akkor javasolható, ha az ügylet még nem végleges, vagy a felek nem kívánnak komoly szankciót vállalni arra az esetre, ha a szerződés meghiúsul. Az előleg a vételár része, és ha a szerződés nem jön létre, visszajár függetlenül attól, hogy ki felelős a meghiúsulásért.

Egy tipikus példa egy autóvásárlás során:

Egy ügyfelem néhány évvel ezelőtt használt autót szeretett volna vásárolni. Az eladó kérte, hogy a vevő a jármű lefoglalása érdekében előre fizesse meg a vételár 10 %-t. A felek azonban nem kötöttek írásos szerződést, csupán egy rövid e-mailváltásban rögzítették a vételi szándékot. 

Később kiderült, hogy nem tudtak megegyezni a vételár részletekben történő megfizetésében, ezért az ügylet meghiúsult. Az eladó ennek ellenére nem akarta visszafizetni az összeget, arra hivatkozva, hogy azt „foglalóként” kapta.

A bíróság kimondta: mivel a felek nem kötöttek írásos szerződsét és a dokumentumban (emailben) nem szerepelt a „foglaló” kifejezés és annak jogi rendeltetése, az átadott összeg előlegnek minősül, ezért azt az eladónak vissza kellett fizetnie.

Tartozáselismerő nyilatkozat szerepe a foglaló és előleg vitáiban

Gyakran felmerül, hogy egy követelés például foglaló vagy előleg tekintetében nem vitatott. Ebben az esteben érdemes  tartozáselismerő nyilatkozatot készíteni és azt az adós által aláíratni, hiszen ez biztos jogalapot adhat egy későbbi bírósági vagy végrehajtási eljárásban.

Mikor jár vissza a foglaló?

A foglaló visszajár, ha a szerződés meghiúsulása egyik félnek sem róható fel. Ilyen lehet, ha

• nem került megadásra az adásvételhez szükséges hatósági engedély: építési, telekalakítási vagy öröklési engedélyt 
• Vagy ha vis maior helyzet következik be, mint árvíz, tűzeset, földrengés, háborús esemény, vagy olyan jogszabályváltozás, amely ellehetetleníti a teljesítést.

Gyakran előfordul, hogy a szerződés végül azért hiúsul meg, mert a vevő nem kapja meg a szükséges banki hitelt.

Egy valódi példa arról, mikor jár vissza a foglaló hitelmeghiúsulásnál

A Kúria elé került ügyben a felek adásvételi szerződést kötöttek bontó feltétellel: ha a vevő bankhitelét elutasítják, a szerződés nem lép hatályba. A vevő hitelkérelmét a bank elutasította, majd más pénzintézet sem adott számára kölcsönt.

Az eladó nem fizette vissza az addig átadott összeget, arra hivatkozva, hogy a vevő nem tett meg mindent a hitel megszerzése érdekében. A bíróság azt vizsgálata, hogy 

• Valóban benyújtották-e a hitelkérelmet és történt-e elutasítás.
• A vevő tett-e ésszerű lépéseket a finanszírozás megszerzésére, például próbálkozott-e más bankoknál.
• A meghiúsulás felróható-e a vevőnek.

A Kúria megállapította, hogy a vevő több banknál is próbált hitelt szerezni, de objektív okból sehol nem kapott. A bontó feltétel ezért beállt, a szerződés nem lépett hatályba, a foglaló visszajárt a vevőnek.

Mi történik, ha a bank felmondja a hitelt és követeléskezelőre engedményezi?

A banki finanszírozás komoly jogi kockázatot jelent mind a vevő, mind az eladó számára.  Gyakori, hogy a hitel folyósítása után a banki a szerződést felmondja. Majd egy követeléskezelő cégre engedményezési szerződés útján átruházza. 

Ilyen esetekben gyors és határozott ügyvédi fellépésre van szükség, mert a követeléskezelésből rövid időn belül végrehajtási eljárás is keletkezhet.

Mi történik, ha meghiúsul a szerződés – mi lesz a foglalóval vagy az előleggel?

Ha az adásvétel valamilyen okból meghiúsul, a foglaló vagy előleg sorsa mindig attól függ, hogy a meghiúsulásért melyik fél felelős. 

• Ha a vevő lép vissza indokolatlanul, a foglalót elveszti.
• Ha az eladó hibájából marad el a teljesítés, kétszeresen kell visszafizetnie a foglalót.
• Ha egyik fél sem felelős, vagy vis maior történt, a foglaló visszajár.
• Az előleg minden esetben visszajár, mivel nem büntető jellegű.

A szerződés megfogalmazásakor célszerű előre rendezni, milyen feltételek mellett jár vissza a foglaló vagy az előleg, és mi minősül meghiúsulásnak. Egy jól előkészített, ügyvéd által ellenőrzött szerződésben ezek a helyzetek pontosan rögzíthetők, így elkerülhető a későbbi jogvita vagy a peres eljárás.

Ingatlan vásárláskor konzultáljon ügyvéddel, mielőtt foglalót vagy előleget fizet!

Az ingatlan adásvétel komoly jogi és pénzügyi felelősséggel jár, ezért minden esetben érdemes előzetesen ingatlanjog területén jártas ügyvéddel konzultálni. Ha a szerződés nem pontosan van megfogalmazva, az akár milliós veszteséget is okozhat.

Fontos tudni, hogy a foglalót csak a szerződés megkötése után lehet érvényesen átadni, és kizárólag az eladónak vagy meghatalmazott képviselőjének. Ingatlanközvetítő részére történő kifizetés jogilag nem biztonságos, mert nem védi a vevőt. A legbiztonságosabb megoldás az ügyvédi letét, ahol az összeg csak akkor kerül átadásra, ha a szerződés minden feltétele teljesült.

Ügyvédként gyakran tapasztalom, hogy a legtöbb vita abból ered, hogy a felek nem kértek előzetes jogi tanácsot, vagy olyan közvetítői szerződést írtak alá, amelynek következményeivel nem voltak tisztában. 

Ha az eladó több tartozással rendelkezik, és ellene több eljárás is folyamatban van, célszerű megvizsgálni az adósságrendezési eljárás lehetőségét, amely jogszerű és hatékony keretet biztosíthat a helyzet rendezésére. 

Ügyvédként javaslom, hogy minden esetben szakemberrel ellenőriztesse a szerződés szövegét és a tulajdoni viszonyokat, mielőtt bármilyen összeget kifizetne.

Ez a legbiztosabb módja annak, hogy az ügylet biztonságos legyen és a befektetése valóban védelmet élvezzen. Forduljon hozzám bizalommal!

Az ingatlanügyletekben a jogi biztonság a pontos ismeretekkel kezdődik. Hasznosnak találta a cikket a foglaló és az előleg közötti különbségről, mentse el könyvjelzőként, hogy bármikor visszatérhessen rá.

Gyakori kérdések