Ingatlan adásvétel menete 2026-ban: lépések és gyakori hibák

Az ingatlan adásvétel menete egy összetett és több szereplőt érintő folyamat. A szerződés hibás előkészítése, a tulajdoni lap figyelmen kívül hagyása, vagy akár egy hiányzó dokumentum könnyen komoly jogvitához vezethet. Tapasztalatom szerint az ingatlanügyletek biztonságát elsősorban a gondos előkészítés és az ügyvédi közreműködés garantálja.

Ebben a cikkben megismerheti, hogy milyen lépésekből áll az ingatlan adásvétel menete, melyek a leggyakoribb hibák, és hogyan kerülhetők el jogilag biztonságosan.

Mit érdemes szem előtt tartani

• Az ingatlan adásvétel során a tulajdonjog csak akkor keletkezik, ha a szerződés jogilag érvényes és a földhivatalhoz is benyújtják.
• A felek érdekeit a részletes dokumentáció és az ügyvédi ellenjegyzés védi a leginkább.
• A tipikus hibák (pl. hiányos energetikai tanúsítvány, bizonytalan finanszírozás) időben megelőzhetők, ha azokat előre jogilag rendezzük.

Az ingatlan adásvétel alapjai

Az ingatlan adásvétel lényegében arról szól, hogy az eladó átadja a tulajdonjogot, a vevő pedig a vételár kiegyenlítésével megszerzi azt. A felek szerepe és kötelezettségei egyértelműen meghatározottak. Ha ezek nem teljesülnek, az ügylet jogilag érvénytelen lehet.

Az eladó és a vevő kötelezettségei

Az eladó köteles jogszerűen rendelkezni az ingatlannal, és biztosítani, hogy az per-, teher- és igénymentes legyen. A vevő feladata pedig a vételár megfizetése és az ingatlan birtokba vétele. A biztonság érdekében a szerződésnek pontosan tartalmaznia kell a fizetés módját, ütemezését és a birtokbaadás feltételeit.

Az ügyvéd kötelező közreműködése

Az adásvételi szerződés csak ügyvéd közreműködésével érvényes. Az ügyvéd ellenőrzi a tulajdoni lapot, azonosítja a feleket, és elkészíti a szerződést. Gondoskodik arról is, hogy az megfeleljen a hatályos jogszabályoknak, és a földhivatal előtt is alkalmas legyen a bejegyzésre. A vételár biztonságos teljesítését – például ügyvédi letét útján – szintén az ügyvéd felügyeli.

A földhivatal és a bank szerepe

A földhivatal a tulajdonjog bejegyzésével adja meg a tényleges jogbiztonságot a vevőnek. Banki finanszírozás esetén a hitelintézet a vételár részbeni fedezését vállalja, de ennek feltétele jelzálogjog bejegyzése az ingatlanra.

Az érvényes adásvétel elengedhetetlen feltétele az írásbeliség, az ügyvédi ellenjegyzés és a földhivatali benyújtás. Ezek nélkül a vevő jogilag nem szerezhet tulajdont. Az ingatlan adásvétel menete során felek biztonságát nem csupán a törvény, hanem az ingatlanjogi tapasztalattal rendelkező ügyvéd gondos munkája is garantálja.

Előkészületek az adásvétel előtt

Az ingatlan adásvétel menete csak akkor lehet biztonságos, ha a felek a jogi és pénzügyi előfeltételeket kellő alapossággal tisztázzák. Az első és legfontosabb lépés a tulajdoni lap beszerzése. Ebből válik egyértelművé, hogy az eladó valóban jogosult a rendelkezésre. 

A tulajdoni lap alapján kiderül, terheli-e az ingatlant bármilyen jog vagy kötelezettség, például jelzálogjog, végrehajtási jog vagy haszonélvezeti jog.

Az ilyen terhek vizsgálata minden esetben az ügyvéd feladata. Amennyiben a tulajdoni lapon valamilyen teher szerepel, a törlésről vagy rendezésről gondoskodni kell, hiszen a vevő csak így szerezhet tulajdont per-, teher- és igénymentesen.

Tulajdoni lap és a terhek áttekintése

A tulajdoni lapon szereplő minden adatnak jelentősége van. Egy látszólag apró elírás, bejegyzés vagy korlátozás is befolyásolhatja az adásvétel érvényességét és a vevő jövőbeni jogait.

A dokumentum három fő részből áll:

• I. rész: az ingatlan azonosító adatai (helyrajzi szám, cím, alapterület, művelési ág),
• II. rész: a tulajdonos(ok) adatai és tulajdoni hányada,
• III. rész: az ingatlant terhelő jogok és kötelezettségek (például jelzálogjog, végrehajtási jog, haszonélvezeti jog, szolgalmi jog).

Tapasztalatom szerint a tulajdoni lap átvizsgálása az egyik legkritikusabb előkészületi lépés, mivel ez alapozza meg az egész adásvétel jogbiztonságát.

Milyen kockázatokat rejt a végrehajtási jog és a haszonélvezeti jog?

A végrehajtási jog bejegyzése egyértelmű jelzés arra, hogy a tulajdonos tartozással érintett. Ez a vevő számára különösen súlyos kockázatot hordoz, mert a folyamatban lévő végrehajtási eljárás akadályozhatja a tulajdonjog tényleges megszerzését. Ebben az esetben csak akkor javasolt a szerződéskötés, ha a teher törlésére sor került, és ennek hivatalos, földhivatali igazolása is rendelkezésre áll.

A haszonélvezeti jog fennállása más típusú akadályt jelent. Ilyenkor a birtoklás és használat joga továbbra is a haszonélvezőt illeti. Így a vevő hiába szerzi meg papíron a tulajdonjogot, a gyakorlatban nem költözhet be mindaddig, amíg a jogosult le nem mond a jogáról, vagy az más módon meg nem szűnik. Minden adásvétel előtt tisztázni kell, hogy a haszonélvező hozzájárulása rendelkezésre áll-e, különben a vevő jogai csorbulhatnak.

Energetikai tanúsítvány szerepe

Az energetikai tanúsítvány megléte kötelező. Ennek hiányában az ingatlan jogszerűen nem adható el. A dokumentumot a vevőnek célszerű még a szerződéskötés előtt megismernie, hiszen az energetikai besorolás hatással lehet az ingatlan fenntartási költségeire és értékére is.

Előfordulhat, hogy a vevő és az eladó már mindenben megállapodott, de az energetikai tanúsítvány elkészítésével a felek heteket késnek. Ez sokszor gondot okoz, hiszen ha a vevő banki hitelt vett fel, a bank a hiányzó tanúsítvány miatt dönthet úgy, hogy nem rendelkezik a folyósításról. 

Ezzel végül a szerződés aláírása és a birtokbaadás is eltolódhat, ami mindkét félnek többletköltséget jelenthet.

Piaci ár meghatározása

Az ár meghatározása az egyik legérzékenyebb kérdés az ingatlan adásvételnél. A túl magas ár ellehetetleníti az eladást, a túl alacsony ár pedig jelentős veszteséget okoz az eladónak.

A pontos piaci ár megállapításához több tényezőt kell figyelembe venni:

• Tulajdoni lap és terhek: először tisztázni kell, hogy az ingatlan tehermentes-e, vagy fennáll rajta például jelzálogjog vagy végrehajtási jog. Ezek ugyanis csökkenthetik a tényleges piaci értéket.
• Ingatlan állapota: az épület műszaki állapota, energetikai besorolása, illetve a szükséges felújítások mértéke mind befolyásolják az árat.
• Elhelyezkedés és környezet: nemcsak a település, hanem a pontos utca, közlekedési lehetőségek, intézmények közelsége és a környék fejlettsége is értéknövelő vagy értékcsökkentő tényező.
• Összehasonlító piaci adatok: érdemes figyelni a hasonló paraméterekkel rendelkező ingatlanok hirdetési és tényleges eladási árait, mert ezek mutatják meg a realitást.
• Értékbecslés: különösen akkor elengedhetetlen, ha banki finanszírozás is kapcsolódik az ügylethez. A hitelintézet értékbecslésének eredménye ugyanis közvetlenül befolyásolja a nyújtható hitel összegét.

Álláspontom szerint a korrekt piaci ár kialakítása nem csupán az eladó érdeke, hanem a vevő biztonságát is szolgálja, hiszen így elkerülhetőek a későbbi viták és finanszírozási problémák.

Az előszerződés jogi természete

Az előszerződés lényege, hogy a felek vállalják: a jövőben megkötik a végleges adásvételi szerződést. Erre akkor kerül sor, ha a feltételek többségében már megegyeztek, de valamilyen körülmény például hitelbírálat, tehermentesítés vagy hiányzó dokumentum miatt a végleges szerződés nem írható alá azonnal.

Fontos tudni, hogy az előszerződés jogi kötelezettséget teremt.

Ha az egyik fél megtagadja a végleges szerződés aláírását, a másik fél a bírósághoz fordulhat, és a bíróság kötelezheti a szerződés létrejöttére. Ez a kikényszeríthetőség adja az előszerződés valódi súlyát: nem puszta ígéret, hanem a felek között létrejött kötelezettségvállalás.

Az előszerződés alapján a bíróság nem minden esetben kötelezheti a feleket a végleges szerződés megkötésére. Ilyen helyzet akkor áll fenn, ha:

• Az előszerződés nem tartalmazza a végleges szerződés lényeges elemeit (például az ingatlan pontos azonosítását vagy a vételárat),
• Időközben olyan jogi vagy tényleges akadály merül fel, amely miatt a szerződés teljesítése lehetetlenné válik (például az ingatlant kisajátítják vagy megsemmisül),
• Valamelyik fél cselekvőképtelenné válik, és nincs törvényes képviselő, aki helyette eljárhatna,
• Maga az előszerződés érvénytelen (például nincs írásba foglalva, vagy hiányzik az ügyvédi közreműködés).

Az előszerződés ugyanakkor nem alkalmas földhivatali bejegyzésre. 

Ez azt jelenti, hogy a vevő tulajdonjoga nem jelenik meg a tulajdoni lapon mindaddig, amíg a végleges adásvételi szerződést meg nem kötik, és azt az ügyvéd be nem nyújtja a földhivatalhoz. A vevő tehát jogilag nem válik tulajdonossá, csupán követelése lesz arra, hogy a végleges szerződés megkötése után tulajdonossá válhasson.

Álláspontom szerint ezért az előszerződés önmagában nem nyújt teljes védelmet a vevőnek, de megfelelő biztosíték lehet, ha a körülmények késleltetik a végleges szerződés aláírását. Mindig ügyvédi közreműködéssel készüljön, mert a pontatlanul megfogalmazott előszerződésből komoly jogviták fakadhatnak.

A foglaló szerepe az ingatlan adásvétel menetében

A foglaló a vételár része, amelyet a vevő előzetesen átad az eladónak a kötelezettségvállalás biztosítékaként. Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény kimondja, hogy foglalónak csak akkor minősül egy összeg, ha a szerződésből egyértelműen kitűnik, hogy ezt a felek kifejezetten ilyen céllal adják. 

Ha ez elmarad, az átadott összeg jogilag előlegnek számít, amely teljes egészében visszajár, ha a felek közötti az ügylet meghiúsul.

Ha a szerződést rendben teljesítik, a foglaló összege egyszerűen beleszámít a vételárba. Ilyenkor nincs külön joghatása, hiszen a felek minden vállalt kötelezettséget teljesítettek.

Az igazi jelentősége akkor mutatkozik meg, ha az adásvétel nem valósul meg.

• Ha egyik fél sem hibás, vagy mindketten felelősek a meghiúsulásért, a foglaló visszajár.
• Ha a vevő hibájából hiúsul meg az ügylet, a foglalót elveszíti.
• Ha az eladó hibájából hiúsul meg, a kapott összeget kétszeresen köteles visszafizetni.

Fontos tudni, hogy a foglaló elvesztése vagy kétszeres visszafizetése nem mentesít a szerződésszegés más jogkövetkezményei alól. A károsult fél kártérítést vagy kötbért is követelhet, de ezek összegét csökkenti a már átadott foglaló. 

Ezért a foglaló nem egyszerű „váltságdíj”, hanem egy előzetes biztosíték a teljesítés kikényszerítésére.

A Ptk. lehetőséget ad arra, hogy a bíróság mérsékelje a túlzottan magas foglalót. Ez a szabály védi a feleket attól, hogy aránytalan kötelezettséget vállaljanak, és biztosítja, hogy a foglaló összege mindig reálisan igazodjon az ügylet értékéhez.

A bírósági gyakorlat alapján túlzott foglalónak az tekinthető, amely aránytalanul meghaladja a szokásos mértéket. A gyakorlatban a foglaló általában a vételár 10 %, ezt a bírói gyakorlat rendszerint elfogadja. 

Ha azonban a foglaló például eléri vagy meghaladja a 20–30 százalékot, az már rendszerint túlzónak minősül, és a bíróság jogosult annak csökkentésére.

Foglaló és előleg közötti különbség

A gyakorlatban sok félreértés adódik abból, hogy a foglalót és az előleget összekeverik.

• Az előleg mindig visszajár, ha a szerződés meghiúsul, függetlenül attól, ki a felelős.
• A foglaló ezzel szemben szankciós jellegű: a hibás fél számára veszteséget, a másik félnek pedig biztosítékot jelent.

Álláspontom szerint a foglaló megfelelő alkalmazása az egyik legfontosabb biztosíték az adásvételi szerződésben. 

Az ügyvéd kötelező közreműködése

Az ingatlan adásvétel menete során az egyik legfontosabb garancia a jogbiztonságra az ügyvéd kötelező részvétele. Az adásvételi szerződés ugyanis csak akkor érvényes, ha ügyvéd ellenjegyzi vagy közjegyzői okiratba foglalják. Enélkül a vevő nem szerezhet tulajdonjogot, és a földhivatali eljárás sem vezethet bejegyzéshez. Ez nem puszta formaság, hanem a teljes ügylet jogi érvényességének alapja.

Miért kötelező az ügyvédi közreműködés?

Az ügyvéd feladata, hogy az adásvételi szerződés pontosan tükrözze a felek akaratát, és megfeleljen a hatályos ingatlanjogi szabályoknak. Az ügyvéd gondoskodik arról is, hogy a szerződés a későbbiekben vitathatatlan legyen, és kizárja a jogviták lehetőségét.

• Az ügyvéd nyújtja be a bejegyzési kérelmet a földhivatalhoz, amely nélkül a vevő jogilag nem válhat tulajdonossá.
• Az ügyvéd azonosítja a feleket, ezáltal kizárja, hogy jogosulatlan személy kössön szerződést.
• Az ügyvéd feladata annak ellenőrzése is, hogy a vételár biztonságosan jusson el az eladóhoz (pl. ügyvédi letét útján).

Nézzük milyen feladatokat lát el az ügyvéd az ingatlan adásvétel során

• Szerződéskészítés: Az ügyvéd elkészíti a teljes körű, pontos adásvételi szerződést, amely tartalmazza a vételárat, a fizetés ütemezését, a birtokbaadás szabályait és minden szükséges biztosítékot.
• Ingatlan helyzetének vizsgálata: Feltárja az ingatlan terheit (például jelzálogjogot, végrehajtási jogot, haszonélvezeti jogot), és javaslatot tesz a rendezésükre.
• Tájékoztatás: A feleket részletesen tájékoztatja a jogi kockázatokról, az illeték- és adószabályokról, valamint a határidőkről.
• Földhivatali ügyintézés: Benyújtja a tulajdonjog bejegyzési kérelmet a földhivatalhoz, biztosítva, hogy a nyilvántartás naprakészen tükrözze a változást.

Ki választja és ki fizeti az ügyvédet?

A gyakorlatban többnyire a vevő választ ügyvédet és ő viseli a munkadíjat, hiszen elsődleges érdeke a tiszta tulajdonszerzés. A jogszabály azonban nem tiltja, hogy a felek másképp állapodjanak meg. Az ügyvédi közreműködés költsége ugyanakkor eltörpül azok mellett a kockázatok mellett, amelyek egy jogilag hibás szerződésből fakadhatnak.

Kötelező tartalmi elemek 2026-ban

Az ingatlan adásvételi szerződés csak akkor alkalmas földhivatali bejegyzésre és joghatás kiváltására, ha az alábbi lényeges elemeket pontosan tartalmazza. A felsorolás gyakorlati ellenőrzőlista a szerződéskötés előtti ügyvédi kontrollhoz, az ingatlan adásvétel menete átláthatósága érdekében.

Az ingatlan pontos azonosító adatai (helyrajzi szám, cím, alapterület)

A helyrajzi szám az elsődleges azonosító; ennek hibája bejegyzés-elutasítást eredményezhet. A hirdetésben szereplő alapterület gyakran eltér a nyilvántartásban szereplőtől, ezért a szerződésben a hivatalos adat a mérvadó.

Célszerű külön rögzíteni, ha a felek eltérést észlelnek, és annak jogkövetkezményeit is.

Az eladó és a vevő személyazonosító adatai, jogi státusza

Természetes személynél: név, születési adatok, anyja neve, lakcím; gazdálkodó szervezetnél: cégjegyzékszám, székhely, képviseletre jogosult személyek. 

Több tulajdonos esetén valamennyi tulajdonosnak nyilatkoznia kell; a rendelkezési jogosultságot (pl. házastársi hozzájárulás) igazolni szükséges.

A vételár és a fizetés módja, ütemezése

Pontosan meg kell határozni a teljes vételárat, a részleteket, határidőket és a teljesítés módját (átutalás, ügyvédi letét). A pénzmozgás és a tulajdonátruházás egymásra tekintettel ütemezendő; a finanszírozási feltételeket és a meghiúsulás jogkövetkezményeit is világosan rögzíteni kell.

A birtokbaadás időpontja és feltételei

Főszabály szerint a teljes vételár megfizetéséhez kötött. A szerződés mondja ki, hogy a birtokbaadás feltétele a terhek törlése, a közmű-átírás és az átadás-átvételi jegyzőkönyv aláírása. Így a birtokbaadás és a kockázatátszállás időpontja nem lesz vitás.

Terhek és jogok rendezésére vonatkozó rendelkezések

A jelzálogjog, végrehajtási jog, haszonélvezeti jog, szolgalom fennállását és törlési rendjét külön pontban kell szabályozni. Meg kell jelölni, ki intézkedik, milyen határidővel és milyen igazolással (pl. törlési engedély, földhivatali határozat) tekinthető teljesítettnek. Ellenkező esetben a vevő nem tud tehermentes tulajdont szerezni.

A foglaló vagy előleg kezelése

Egyértelmű kijelentés szükséges arról, hogy az átadott összeg foglaló-e vagy előleg. Szabályozni kell a meghiúsulás eseteit és azok jogkövetkezményeit (visszajárás, elvesztés, kétszeres visszafizetés), különösen banki finanszírozásnál. Ez előre rendezi a vitás helyzeteket, és kiszámíthatóvá teszi az eljárást.

Ügyvédi ellenjegyzés és földhivatali benyújtásra adott felhatalmazás

Az ellenjegyzés az érvényesség feltétele; a benyújtási meghatalmazás biztosítja a széljegy bejegyzését és a joghatások beálltát. Az ügyvéd készíti és nyújtja be a bejegyzési kérelmet, mellékletekkel együtt, a határidők betartásával.

Az ingatlan adásvétel menete csak akkor lesz jogilag stabil és perálló, ha e kötelező tartalmi elemek mindegyike pontosan szerepel a szerződésben. A hiány vagy pontatlanság tipikusan földhivatali visszautasítást, késedelmet vagy későbbi jogvitát eredményez.

Ingatlan adásvétel hitellel

Az ingatlanvásárlás gyakran nem kizárólag saját forrásból történik. A vevők jelentős része bankhitelt is igénybe vesz, ami alapjaiban befolyásolja az ingatlan adásvétel menetét. A hitelfelvétel esetén a folyamat összetettebb, hosszabb és több jogi, valamint pénzügyi kockázattal jár. 

Emiatt kiemelten fontos, hogy az adásvételi szerződés tartalmazza a hitelhez kapcsolódó feltételeket és határidőket.

A lakáshitel alapvető feltételei

2026-ban a bankok több szempontot vizsgálnak, mielőtt lakáshitelt nyújtanak.
Alapvető személyi követelmények:

• életkor (18–70/75 év között a futamidő végére),
• cselekvőképesség,
• bejelentett magyarországi lakcím,
• pozitív KHR státusz (tehát nem lehet aktív adóslistás). 

A jövedelmi feltételek közé tartozik, hogy a hitelfelvevőnek igazolható, rendszeres jövedelme legyen. A bankok leginkább a munkabérből, vállalkozói tevékenységből vagy nyugdíjból származó bevételt fogadják el. A családtámogatási ellátások, bónuszok vagy például az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem másodlagosan vehető figyelembe.

Érdemes ismerni a JTM (jövedelemarányos törlesztési mutató) fogalmát

A lényege, hogy a havi törlesztőrészlet összege nem haladhatja meg a jövedelem meghatározott százalékát. Például 600 ezer forint alatti jövedelemnél egy 10 éves kamatperiódusú hitel esetén a törlesztőrészlet maximum a jövedelem 50%-a lehet.

Az önerő szerepe

A jogszabályok alapján a lakáshitel mellé legalább 20% önerő szükséges. Ez azt jelenti, hogy a vételár egy részét a vevőnek saját forrásból kell teljesítenie.

Kivételként 2024-től bizonyos feltételek fennállása esetén – például 41 év alatti, első lakást vásárló fiatalok esetén – akár 10% önerővel is elérhető a hitel. Ez azonban nem kötelező a bankokra nézve, tehát ők saját szabályzatuk alapján dönthetnek arról, hogy engedélyezik-e.

A lakáshitel fedezete

A lakáshitelek jelzáloghitelnek minősülnek, ezért a bank jelzálogjogot jegyez be a fedezetül szolgáló ingatlanra. Általában a megvásárolt ingatlan kerül fedezetként bevonásra, de előfordulhat, hogy másik ingatlant ajánlanak fel, például hozzátartozó tulajdonában lévőt.

A fedezetként bevont ingatlannak meg kell felelnie bizonyos követelményeknek:

• per-, teher- és igénymentesnek kell lennie (kivéve, ha a hitelből éppen a teher törlését fedezik),
• lakhatásra alkalmasnak kell lennie,
• rendelkeznie kell használatbavételi engedéllyel,
• és önállóan forgalomképesnek kell lennie.

A bank a fedezet értékét értékbecslő közreműködésével határozza meg. A hitelösszeg általában nem haladhatja meg az ingatlan forgalmi értékének 80%-át (HFM – hitelfedezeti mutató).

Kizáró okok a hitelfelvételnél

Vannak olyan körülmények, amelyek automatikusan kizárják a hitelkérelmet:

• negatív KHR státusz,
• fennálló köztartozás,
• munkaviszony hiánya vagy próbaidő,
• felmondási idő alatt a kérelmező,
• elégtelen önerő, ha nem vonható be további ingatlanfedezet.

A szerződéskötés előtt mindig győződjünk meg arról, hogy a vevő hitelképessége megfelel a banki előírásoknak. Ellenkező esetben a szerződés teljesítése meghiúsulhat és megindulhat a felmondott hitelek behajtása. 

Az ügyvéd szerepe hitellel történő vásárlásnál

Hitel igénybevételekor az ügyvéd szerepe különösen fontos:

• összehangolja a bank, az eladó és a vevő érdekeit,
• rögzíti a szerződésben a hitel folyósításának feltételeit,
• biztosítja, hogy a teher törlésére és a tulajdonjog bejegyzésére zökkenőmentesen kerüljön sor,
• ügyel a határidők pontos betartására.

Álláspontom szerint hitellel történő vásárlásnál a legnagyobb kockázat a határidők és a feltételek elmulasztása. Ha a bank késlekedik, vagy az eladó nem teljesíti a tehermentesítés feltételeit, az ügylet elakadhat. Ezért elengedhetetlen, hogy a szerződés világosan rögzítse a folyamat minden lépését.

A szerződés aláírása és benyújtása

A végleges adásvételi szerződés elkészítése és ellenjegyzése kizárólag ügyvéd feladata.

Az adásvételi szerződés aláírása egy kötelező jogi lépés, amelynek révén a felek aláírásukkal hitelesítik a dokumentumban foglaltakat, és megerősítik szándékukat. Az aláírás előtt minden adatot és feltételt ellenőrizni kell: a személyes és ingatlanadatokat, a fizetési ütemezést, valamint a határidőket. 

Adásvételi szerződés aláírásának folyamata

• Olvashatóság és ellenőrzés: A feleknek teljes bizonyossággal tisztában kell lenniük a szerződés tartalmával. Az ügyvéd feladata, hogy minden rendelkezés világos és egyértelmű legyen.
• Aláírás a szerződés minden példányán: Az adásvételi szerződést minden példányon eredeti aláírással kell ellátni. Ez biztosítja, hogy bármely példány önállóan is bizonyító erejű okiratnak minősüljön.
• Kézjegy alkalmazása: Gyakorlatban célszerű minden oldalt kézjeggyel ellátni, ez megerősíti az okirat hitelességét, és kizárja az utólagos oldalcsere lehetőségét.

Tanúk szerepe: Ingatlan adásvételi szerződésnél a tanúk jelenléte nem kötelező, mivel az ügyvédi ellenjegyzés pótolja a tanúk által biztosított hitelességet. 

Tanúk alkalmazására ritkán, speciális esetekben lehet szükség, például ha a felek között írásképtelen vagy korlátozottan cselekvőképes személy vesz részt. 

Ezek biztosítják, hogy az ügylet mindenben megfeleljen a hatályos jogszabályoknak, és az ingatlan tulajdonjogának átruházása jogszerűen menjen végbe. 

Az ügyvéd ellenjegyzésének és a földhivatali benyújtásnak a jelentősége

Az ellenjegyzést követően az ügyvéd elektronikus úton nyújtja be a szerződést a földhivatalhoz. Ez a benyújtás joghatályt kiváltó lépés: a vevő tulajdonjogát ekkor széljegyként felvezetik az ingatlan-nyilvántartásba, amely jogi biztonságot ad a későbbi eljárás befejezéséig. 

A földhivatali eljárás illetékköteles, de az illetékfizetés nem az aláíráskor történik, hanem a bejegyzési kérelem alapján, a hivatal értesítése után. Ez azt jelenti, hogy az illeték megfizetésére a kérelem feldolgozását követően, a jogszabályban meghatározott módon kerül sor. 

A folyamat során a földhivatal formai és tartalmi vizsgálatot végez:

• ellenőrzi, hogy a szerződés megfelel-e az írásbeliség és ellenjegyzés követelményeinek,
• vizsgálja, hogy az ingatlan pontosan azonosítható-e,
• megállapítja, hogy minden kötelező melléklet (pl. energetikai tanúsítvány, illetékbélyeg, nyilatkozatok) csatolva van-e,
• és ellenőrzi, hogy nincs-e olyan akadály (pl. fennálló végrehajtási jog), amely a bejegyzést megakadályozná.

Fontos, hogy a tulajdonjog tényleges bejegyzése csak a földhivatali eljárás lezárásával történik meg, amelynek határidejét és rendjét külön szabályok határozzák meg. 

Tulajdonjog átvezetése és birtokbaadás

Ahogy azt már az imént kifejtettük, a kérelmet az ügyvéd nyújtja be elektronikus úton, és már a benyújtás napján felkerül a széljegy a tulajdoni lapra. Ez egy előzetes védelem ami azt jelenti, hogy harmadik személyek is látják, hogy folyamatban van a bejegyzés.

A bejegyzési eljárás általános időtartama 30–60 nap. Ha azonban megelőző széljegy található az ingatlanon akkor az eljárás akár 1 évig is elhúzódhat. Tipikusan ilyen esetek:

• egy másik adásvételi szerződés bejegyzési kérelme,
• végrehajtási jog iránti kérelem,
• jelzálogjog bejegyzési kérelem,
• vagy bármilyen más, tulajdonjogot vagy terhet érintő eljárás.

A soron kívüli ügyintézés a földhivatali eljárásban valóban kérhető, de nem minden típusú bejegyzésnél engedélyezett, és nem automatikus jog.

• Időtartam: a bejegyzési kérelem így akár 8 napon belül elbírálásra kerülhet (a szokásos 30–60 nappal szemben).
• Díj: a normál eljárási díj többszörösét kell fizetni. 2025-ben ez általában legalább 10 000 Ft/földrészlet, soronkívüliségnél pedig jellemzően 50 000 Ft/földrészlet körül mozog, de a pontos összeget mindig az aktuális földhivatali díjtáblázat határozza meg.

Ügyvédként azt szoktam javasolni, hogy soronkívüli eljárást akkor kérjenek, ha finanszírozás, hitelfolyósítás vagy sürgős birtokbaadás miatt az időtényező kulcsfontosságú, különben a többletköltség nem mindig indokolt.

Tipikus hiánypótlási okok is lassíthatják a bejegyzést:

A földhivatal a bejegyzési kérelmet formai és tartalmi szempontból is vizsgálja. Ha a kérelem nem felel meg minden jogszabályi előírásnak, hiánypótlást rendelhet el. Ez gyakran lassítja a folyamatot, ezért célszerű előre tudni, mik a leggyakoribb okok:

• Elővásárlásra jogosult nyilatkozatának hiánya: ha például osztatlan közös tulajdonról vagy olyan ingatlanról van szó, ahol törvény elővásárlási jogot biztosít, a jogosult nyilatkozata kötelező melléklet. Enélkül a bejegyzés nem engedélyezhető.
• Gyámhatósági jóváhagyás hiánya: kiskorú tulajdonos vagy érintett esetén a szerződés érvényességéhez szükséges a gyámhatóság hozzájárulása. Ez egy külön eljárás, amelynek hiánya miatt a földhivatal nem jegyezheti be a tulajdonváltozást.
• Illeték- vagy díjfizetés elmaradása: a földhivatali eljárás illetékköteles. Ha a befizetés nem történik meg, a hivatal nem folytatja le a bejegyzést.

A hiányosságok pótlására a földhivatal szűk, általában 8–15 napos határidőt szab meg. Ez a határidő csak kivételes és indokolt esetben hosszabbítható meg, így ha a hiánypótlás nem történik meg időben, a kérelmet a hivatal visszautasítja.

A birtokbaadás időpontja és menete

A birtokbaadás a vételár teljes kifizetéséhez kapcsolódik. Főszabály szerint a vevő csak akkor kapja meg az ingatlant, amikor az utolsó részlet is kiegyenlítésre került.

1. A vételár kiegyenlítése

A birtokbaadás feltétele, hogy a vevő minden részletet megfizessen az eladónak. Ez teremti meg a jogalapot a tényleges birtokátruházásra.

2. Kulcsok átadása és helyiségek bejárása

A vételár rendezését követően az eladó átadja a kulcsokat. A felek közösen bejárják az ingatlant, és ellenőrzik annak állapotát.

3. Átadás-átvételi jegyzőkönyv elkészítése

A jegyzőkönyv tartalmazza az ingatlan állapotát, a közüzemi mérőórák állását, valamint az esetlegesen átadott berendezéseket. Ez mindkét fél érdekeit védi, és vitás helyzetben bizonyítékként szolgálhat. Célszerű, ha tanúk is aláírják.

4. Lakcím- és székhelyváltozás bejelentése

Az eladónak ki kell jelentkeznie az adott lakcímről, a vevőnek pedig be kell jelentkeznie új otthonába. Ha az ingatlan vállalkozás vagy társaság székhelyeként is szolgált, ennek átírásáról is gondoskodni kell.

Ezek a lépések jogi és adminisztratív szempontból egyaránt lezárják az adásvételt, és biztosítják, hogy a vevő minden jogot és kötelezettséget átvegyen az ingatlannal kapcsolatban.

A birtokbaadással járó felelősségi szabályok

A birtokbaadás pillanatától kezdve a vevő viseli az ingatlanhoz kapcsolódó valamennyi kockázatot. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy ha az átadás után beázás történik, vagy meghibásodik a fűtés, annak javítási költsége már a vevőt terheli.

Kiemelten fontos, hogy a birtokbaadás előtt alaposan ellenőrizzék az ingatlan állapotát. A feleknek célszerű jegyzőkönyvben rögzíteniük a közüzemi mérőórák állását, valamint az esetlegesen átadott berendezési tárgyak, bútorok meglétét és állapotát is. 

Minél részletesebb az átadás-átvételi irat, annál nagyobb biztonságban van mind az eladó, mind a vevő. Így egy későbbi vita esetén egyértelműen bizonyítható, milyen állapotban került sor az ingatlan átadására.

Rejtett hibák és kellékszavatosság röviden

Ha a birtokbaadás után hibát észlel, azt haladéktalanul írásban közölje az eladóval. Csatoljon fényképeket, számlákat, szakvéleményt. Így lesz bizonyítható a hiba jellege és időpontja.

A vevőt több igény illeti meg. Kérhet kijavítást vagy pótlást. Kérhet árleszállítást. Súlyos hiba esetén elállhat. Kártérítést is kérhet, ha a kár igazolt.

Az ingatlannál a szavatossági igények érvényesítésére is az általános, 5 éves elévülési idő vonatkozik, amely eltér más követelések elévülési idejétől. A jelzést azonban nem szabad halogatni. A késedelmes bejelentés jogvesztéssel járhat.

Ügyvédként javaslom a lépések sorrendjét. 

• Azonnali írásbeli értesítés az eladónak. 
• Rövid határidő kitűzése egyeztetésre. 
• Szükség esetén igazságügyi műszaki szakértő bevonása.
• Minden kommunikáció és költség tételes dokumentálása.

A megelőzés fél siker. A szerződés tartalmazza az ismert hibákat és a felek nyilatkozatait. Az átadás előtt készüljön részletes jegyzőkönyv. Ez a ingatlan adásvétel menete szempontjából kulcsfontosságú, mert vitát és költséget előz meg.

7 gyakori hiba az ingatlan adásvétel menete során – ezeket kerülje el mindenáron

Tulajdoni lap ellenőrzése nélkül döntenek

Sok vevő az ingatlan adásvétel menete közben nem nézi át a teljes tulajdoni lapot. Így kimarad a terhek, jogok vagy perfeljegyzések áttekintése, és később derül ki egy végrehajtási jog vagy haszonélvezet. Lakásvásárlás előtt mindig szükséges ügyvédet bevonni, aki részletesen átvizsgálja a dokumentumokat.

Rejtett hibák kockázatának alábecsülése

Az ingatlanvásárlás egyik legnagyobb kockázata, ha nincs alapos műszaki bejárás. Gyakran kimarad a tető, a gépészet vagy a villamos hálózat ellenőrzése, és utóbb jelentkezik a beázás, statikai vagy elektromos hiba. A jegyzőkönyv, az írásos állapotfelmérés és a fotódokumentáció segít csökkenteni a viták esélyét.

Túlzottan optimista árképzés

Az ingatlan adásvétel során gyakori, hogy az eladó túl magas árat kér, így hónapokig áll az ügy. A vevő pedig irreális alkuval kezd, és elbukhatja a jó lehetőséget. A piaci összehasonlító elemzés és a banki értékbecslés figyelembevétele biztosítja a reális ármeghatározást.

Nem egyértelmű finanszírozási feltételek

Ha a szerződés nem rögzíti pontosan a hitel szerepét és határidőit, az ingatlan adásvétel menete könnyen megakad. Vita indulhat a foglalóról, ha nincs kikötve, mi történik sikertelen hitelbírálat esetén. Ezért szükséges világos finanszírozási klauzula és ütemezés.

Foglaló és előleg összekeverése

A lakásvásárlás során gyakran előfordul, hogy a felek nem különítik el a két jogintézményt. Vita esetén így nincs kapaszkodó, hogy mi jár vissza és mikor. Az adásvételi szerződésben egyértelműen meg kell nevezni az összeget és a jogkövetkezményt. Így elkerülhetők a későbbi elszámolási viták.

Az energetikai tanúsítvány hiánya vagy késedelme

Az ingatlan adásvétel menete során a földhivatali ügyintézés nem folytatható le érvényes energetikai tanúsítvány nélkül. Ha ez nem készül el időben, a birtokbaadás csúszhat, a vevő pedig nem látja előre a fenntartási költségeket. Az energetikai tanúsítványt ezért célszerű még a szerződéskötés előtt beszerezni.

Átadás-átvétel dokumentálásának elmulasztása

A lakásvásárlás lezárásakor elengedhetetlen a részletes átadás–átvételi jegyzőkönyv. Ennek tartalmaznia kell a mérőóra-állásokat, a berendezések listáját és az ingatlan állapotát. Ha ez elmarad, könnyen vita támadhat közüzemi tartozások vagy károk miatt. A jegyzőkönyv mindkét fél védelmét szolgálja.

Ha Ön is ingatlan vásárlás előtt áll, érdemes időben ügyvédhez fordulni, hogy a folyamat jogilag biztonságosan és kockázatok nélkül menjen végbe.

Ingatlan vásárlás és az Otthon Start

Az Otthon Start program 2025 őszétől kínál új lehetőséget azoknak, akik első saját otthonukat szeretnék megszerezni. A konstrukció előnye, hogy a futamidő végéig fix, 3 % kamattal biztosít támogatott hitelt, amely akár 50 millió forintig igényelhető, legfeljebb 25 évre. Ez hosszú távon jelentős megtakarítást eredményezhet, és kiszámíthatóbbá teszi a havi törlesztőrészletet. 

A program azonban nem azonos egy szokványos ügylettel. A ingatlan adásvétel menete ilyenkor szigorúbb szabályokhoz kötött. A vásárolt ingatlan értéke lakásnál legfeljebb 100 millió, családi háznál 150 millió forint lehet, és a négyzetméterár nem haladhatja meg az 1,5 millió forintot. Az igénylőnek legalább 2 év folyamatos társadalombiztosítási jogviszonyt kell igazolnia, továbbá nem lehet köztartozása és büntetett előélete. 

Ezek a korlátok azt a célt szolgálják, hogy a támogatott kölcsön valóban a rászoruló, első otthonhoz jutni kívánó vevők számára legyen elérhető.

Az Otthon Start és a klasszikus adásvétel közötti különbségek

Egy hagyományos adásvételnél az ügylet fő lépései: az árban való megegyezés, az ügyvéd által készített és ellenjegyzett szerződés, majd a földhivatali eljárás. Az Otthon Start esetén azonban a ingatlan adásvétel menete több ponton eltér. A bank csak akkor folyósítja a hitelt, ha minden feltétel teljesült és az összes szükséges dokumentumot pontosan, határidőben nyújtották be. 

Ha például az értékbecslő alacsonyabb forgalmi értéket állapít meg a vételárnál, előfordulhat, hogy a vevőnek több önerőt kell biztosítania, vagy a hitelkérelem meghiúsul.

Ez a szigor a szerződés tartalmára is kihat. A foglaló kikötése például külön kockázatot hordoz: ha a bank elutasítja a hitelkérelmet, a vevő elveszítheti a befizetett összeget, hacsak a szerződés nem tartalmaz világos rendelkezést a visszajárásról.

Tipikus buktatók támogatott vásárlásnál

Az Otthon Start igényléséhez kapcsolódóan több visszatérő hibával találkozom a gyakorlatban:

„Első lakás” státusz téves megítélése

Sokan megfeledkeznek a 15 millió forintos kivételről, vagy rosszul számolják az egyidejű 50%-os tulajdoni hányadokat.

Megoldás: ügyvédi átvilágítás, a teljes tulajdoni múlt és értékadatok vizsgálata.

TB-jogviszony megszakadása

Előfordul, hogy külföldi jogviszonyt vagy tanulmányi időszakot helytelenül számítanak be, és a folyamatosság megszakad az utolsó 180 napban.

Megoldás: időbeli folyamatosság ügyvédi és pénzügyi ellenőrzése, szükség esetén az igénylés elhalasztása.

Vételár–érték arány hibás kezelése

A banki értékbecslés és a vételár közötti 20%-nál nagyobb eltérés, vagy a négyzetméterár 1,5 millió forint feletti meghatározása azonnali elutasítást von maga után.

Megoldás: előzetes értékbecslés és tudatos áralku.

Hozzátartozótól vásárlás vagy haszonélvezet alapítása

A program kizárja a közeli hozzátartozótól történő vásárlást, és a haszonélvezettel terhelt ingatlant sem lehet támogatottan megvenni.

Megoldás: jogszerű értékesítési lánc kialakítása, haszonélvezeti kikötés mellőzése.

Foglaló-klauzula hiányosságai

Ha a szerződésben nincs pontos rendelkezés arra az esetre, ha a bank elutasítja a kérelmet, a foglaló elveszhet.

Megoldás: szerződésben rögzíteni kell a hitelmeghiúsulás következményeit (például a foglaló visszajárását).

Ezek a buktatók jól mutatják, hogy az Otthon Start nem egyszerűen kedvezményes hitel, hanem komplex jogi és pénzügyi konstrukció, amelynél a legapróbb részlet is döntő lehet.

Kockázatok és költségcsökkentési lehetőségek

A finanszírozás elakadása jelenti az egyik legnagyobb veszélyt. Ha a bank elutasítja a kérelmet, de a szerződésben nincs előre szabályozva a következmény, az azonnali anyagi veszteséggel járhat. Ezért fontos, hogy a szerződés a banki elutasítás esetére is világos rendelkezést tartalmazzon, például:

• Mi történik a foglalóval, meghosszabbítható-e a teljesítési határidő? 
• Mikor jogosult a vevő jogszerűen elállni a szerződéstől?
• Célszerű azt is rögzíteni, hogy az előre átadott összegek ügyvédi letétben maradnak a hitel folyósításáig.

A felmerült költségek mérséklésére több módszer is létezik:

• a dokumentumok pontos és időben történő előkészítése,
• a banki ajánlatok összehasonlítása,
• a járulékos díjak (értékbecslés, számlavezetés, biztosítás) előzetes felmérése,
• valamint saját ügyvéd bevonása a folyamatba.

Bár sokan spórolni akarnak azzal, hogy csak a másik fél ügyvédjére támaszkodnak, tapasztalatom szerint ez hosszabb távon többe kerülhet. Egy jól megírt szerződés ugyanis kizárhatja a későbbi vitákat és perek költségeit.

Ingatlanvásárlás csak tapasztalt ügyvéddel ajánlott

Egy ügyvéd feladata, hogy a szerződés minden részlete megfeleljen a hatályos jogszabályoknak, a földhivatali ügyintézés akadálytalan legyen, és a felek érdekei ténylegesen védelmet kapjanak.

A gyakorlatban sok vita abból ered, hogy a felek ügyvédi segítség nélkül próbálják megoldani az ügyleteket. Álláspontom szerint ez súlyos hiba, mert a szerződéskötésnél elkövetett mulasztások később szinte mindig pénzügyi veszteséggel vagy akár peres eljárással járnak. Ügyvédként javaslom, hogy soha ne vállaljon senki ilyen kockázatot jogi támogatás nélkül.

Ha Ön is ingatlanvásárlás előtt áll, fontos, hogy ne legyenek rendezetlen tartozásai. Amennyiben mégis fennáll ez a helyzet, és több adósság vagy végrehajtási eljárás érinti, érdemes lehet figyelembe venni az adósságrendezési eljárás lehetőségét. Ez sok esetben biztonságosabb alapot teremthet a jövőbeni ügyletekhez.

Forduljon hozzám bizalommal, ha ingatlan adásvétel előtt áll, és gondoskodjunk együtt arról, hogy az ügylete jogilag hibátlan, biztonságos és hosszú távon is kockázatmentes legyen.  

Hasznosnak találta az összefoglalót az ingatlan adásvétel menetéről? Mentse el a könyvjelzői közé, hogy bármikor visszatérhessen, ha jogi vagy gyakorlati kérdés merül fel a vásárlás során.

Gyakori kérdések az ingatlan adásvétel menetéről