Elővásárlási jog: gyakorlása, sorrendje és a lemondás

Az elővásárlási jog az ingatlanjog egyik legfontosabb intézménye. Lényege, hogy ha egy tulajdonos eladná az ingatlanát, bizonyos személyek azonos feltételekkel előnyt élveznek a harmadik vevővel szemben.

Ebben a cikkben bemutatom, kinek és milyen sorrendben jár az elővásárlási jog, hogyan gyakorolható jogszerűen, és milyen következményekkel jár a megsértése vagy kijátszása.

Fontos, hogy ezen jog gyakorlása során valamennyi szabály: a közlés, a határidők és a formai követelmények is pontosan betartásra kerüljenek. Mert ennek hiánya a szerződés hatálytalanságát eredményezheti.

A legfontosabb tudnivalók melyeket részletesen megismerhet a cikkben

• Az elővásárlási jog csak azonos feltételekkel gyakorolható.
• A törvényes jogosult (pl. tulajdonostárs, állam) megelőzi a szerződéses jogosultat.
• A hiányos közlés vagy késedelem az ügylet hatálytalanságát vonhatja maga után.

Mi az elővásárlási jog?

Az elővásárlási jog egy különleges jogintézmény. Lehetővé teszi, hogy ha egy tulajdonos el kívánja adni az ingatlanát, bizonyos személyek azonos feltételekkel, elsőként vásárolhassák meg azt a harmadik fél előtt. Ez a jog két formában: törvényen vagy szerződésen alapulhat.

Célja a tulajdonosi viszonyok védelme, valamint az, hogy a már meglévő tulajdonosi kör előnyt élvezzen az idegen vásárlóval szemben.

Az elővásárlás alapelve: azonos feltételek

Az azonos feltételek elve az elővásárlási jog alapvető jogi pillére, amelyet a Polgári Törvénykönyv egyértelműen rögzít. A 2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:221. § (1) szerint:

„Ha a tulajdonos meghatározott dologra nézve szerződéssel elővásárlási jogot alapít, és a dolgot harmadik személytől származó ajánlat elfogadásával el akarja adni, az elővásárlási jog jogosultja az ajánlatban rögzített feltételek mellett a harmadik személyt megelőzve jogosult a dolog megvételére.”

Ez a rendelkezés egyértelművé teszi, hogy az elővásárlási jog mindig azonos feltételekkel gyakorolható és biztosítja, hogy a jog gyakorlása átlátható, bizonyítható és tisztességes legyen.

A jogosult kizárólag akkor élhet ezzel a jogával, ha minden szerződési elemet változtatás nélkül elfogad. Ide tartozik: a vételár, a fizetési ütemezés és mód, a teljesítési határidők, valamint minden egyéb szerződéses feltétel (pl. birtokbaadás, foglaló, melléklet, tehermentesítés).

A törvényen és a szerződésen alapuló elővásárlási jog közötti különbség

Törvényen alapuló elővásárlási jog esetében jogszabály biztosítja az elővásárlási jogot a törvényben meghatározott személyek számára. Tipikus esetek, amikor ez fennáll:

• Osztatlan közös tulajdon esetén (Ptk.),
• Termőföldek esetében, ahol a szabályokat a Mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (Földforgalmi tv.) tartalmazza,

Ezekben az esetekben az elővásárlási jog nem választható és nem mellőzhető, mivel kötelező jellegű törvényi jogosultság.

Érdemes tudni, hogy gazdasági társaságoknál is fennállhat elővásárlási jog. Például, ha egy tag eladná üzletrészét, a többi tagot törvény erejénél fogva meg illetheti az elővásárlási jog. Amennyiben ön is ilyen helyzet előtt áll és cégjogi tanácsadásban segítségre van szüksége, forduljon hozzám bizalommal.

Szerződésen alapuló elővásárlási jog:

A másik eset a szerződésen alapuló elővásárlási jog, ami a felek önkéntes megállapodásán alapul, és csak az érintettek között hatályos. Célja, hogy a jövőbeni értékesítéskor valamelyik fél elsőbbséget élvezzen a vásárlásban.

Tipikus megjelenési formái:

• Társasházaknál: az alapító okiratban vagy az Szervezeti és Működési Szabályzatban rögzített elővásárlási jog garázsra, tárolóra, üzlethelyiségre.
• Családi megállapodások: például öröklésre szánt, ajándékozott vagy közösen vásárolt ingatlan esetén.
• Befektetők, fejlesztők, üzleti partnerek között létrejött szerződések: ingatlanfejlesztéseknél, közös beruházásoknál, telephelyek esetén.

A szerződéses elővásárlási jog csak akkor érvényes harmadik személyekkel szemben, ha azt írásban rögzítik, ügyvéd ellenjegyzi, és bejegyzik a tulajdoni lapra. Az elővásárlási jog az adásvételi szerződésben is kiköthető, külön megállapodás nélkül.

Ezért érdemes tisztában lenni az ingatlan adásvétel menetére vonatkozó szabályokkal. 

Kinek lehet elővásárlási joga, és mi a sorrend a jogosultak között?

Az elővásárlási jog jogosultjainak köre és a jog gyakorlásának módja attól függ, milyen típusú ingatlanról van szó, és milyen jogszabályok vonatkoznak rá. Más szabályok érvényesek a törvényen alapuló, és mások a szerződéses elővásárlási jog esetében.

A törvényes elővásárlási jog minden esetben elsőbbséget élvez. Ha ugyanarra az ingatlanra több jogosult van bejegyezve, először a jogszabályban meghatározott személyek élhetnek elsőbbséggel. Például a tulajdonostárs, az állam vagy az önkormányzat.

A szerződéses elővásárlási jog csak akkor gyakorolható, ha a törvényes jogosult a határidőn belül nem nyilatkozik vagy nem él jogával.

Elővásárlási jog társasházban

A társasházban az elővásárlási jog nem automatikus: csak akkor gyakorolható, ha azt az alapító okirat vagy az Szervezeti és Működési Szabályzatban (SZMSZ) kifejezetten rögzíti. Ez főként a közös helyiségekre (például pince, padlás, folyosórész), valamint az önálló helyrajzi számú garázsokra, tárolókra és üzlethelyiségekre vonatkozik.

A jog általában a tulajdonostársakat illeti meg, de az egész társasház közössége is élhet vele, ha erre az alapító okirat felhatalmazást ad. A harmadik személyekkel szembeni érvényességhez a jogot be kell jegyezni a társasház törzslapjára.

Illetheti-e a társasház közösségét elővásárlási jog?

A társasház közösségét is megilletheti elővásárlási jog, ha azt az alapító okirat kimondja. Ilyenkor a közös képviselő csak közgyűlési felhatalmazás alapján tehet nyilatkozatot.

Ez a konstrukció ritka, de jogilag elfogadott, és különösen hasznos, ha a cél a közös helyiségek vagy a társasház egységének megőrzése. 

Elővásárlási jog gyakorlásának sorrendje- társasház esetén

A jogosultak sorrendje az alapító okiratban vagy az SZMSZ-ben szerepel. Ha nincs eltérő rendelkezés, a Ptk. általános szabályai az irányadók: a tulajdonostársak azonos feltételekkel és egyenrangúan gyakorolhatják jogukat.

Több tulajdonostárs azonos rangban – társasház esetén?

Több jogosult esetén a nagyobb tulajdoni hányadú fél élvez elsőbbséget. Azonos arány esetén a jogosultak megállapodhatnak, ennek hiányában pedig az eladó választhat a vételi ajánlatot teljes terjedelemben elfogadók közül.

Érvényesül-e az elővásárlási jog, ha a garázst a lakással együtt adják el?

Ha a garázst a lakással együtt értékesítik, a Kúria gyakorlata szerint az elővásárlási jog nem gyakorolható külön, mert a garázs a lakás tartozékának minősül (BH1984.270.; BH2023.10.244.). 

Társasházi jogi tanácsadás keretében segítek az alapító okirat, az elővásárlási jog és a lemondó nyilatkozatok ellenőrzésében, hogy az ügylet biztonságosan és jogszerűen záruljon.

Banki hitel és elővásárlási jog kapcsolata

A banki finanszírozás és az elővásárlási jog gyakran találkozik, különösen akkor, ha a vevő lakást és garázst együtt vásárol. A bankok jellemzően csak a lakásra nyújtanak hitelt, a garázsra viszont nem, ezért célszerű külön adásvételi szerződéseket készíteni.

Ügyvédként javaslom, hogy banki hitelek esetén a szerződést és nyilatkozatot előzetesen ügyvéd ellenőrizzen, mert egy apró formai hiba is a banki folyósítás vagy a földhivatali bejegyzés elutasításához vezethet.

Elővásárlási jog termőföld esetében – kinek jár, mi a sorrend és ki dönt több jogosult között?

A mező- és erdőgazdasági földek adásvételére nem a Ptk., hanem a Földforgalmi törvény vonatkozik, amely pontosan rögzíti, kinek, milyen sorrendben és hogyan illeti meg az elővásárlási jog.

A 2024-től érvényes sorrend:

1. Magyar Állam – jogát a Nemzeti Földügyi Központ (NFK) gyakorolja.
2. Legalább 3 éve tulajdonostárs földműves.
3. Legalább 3 éve földhasználó földműves, ideértve a helyben lakó és 20 km-en belüli földhasználókat.
4. Helyben lakó szomszéd földműves.
5. Kiemelt tevékenységet végző földműves, például állattartó, ökogazdálkodó, kertész, szaporítóanyag-termelő.
6. Helyben lakó földműves.
7. 20 km-en belül lakó földműves.

Az eljárás minden esetben jegyzői kifüggesztéssel zajlik, szigorú határidők mellett. Egyetlen formai hiba is a szerződés jóváhagyásának megtagadásához vezethet.

Több jogosult esetén – kié lehet a föld?

Több jogosult esetén az eladó nem dönthet önállóan. Az elfogadó nyilatkozatokat a jegyző kifüggeszti, majd a Nemzeti Földügyi Központ választja ki azt, aki a törvényi feltételeknek leginkább megfelel. Például közelebb lakik a földhöz, régebb óta földhasználó, vagy jobban szolgálja a birtokegyesítést.

A döntés után csak a kijelölt személy köthet érvényes szerződést, a többiek nyilatkozata hatályát veszti.

Érdemes ügyvédhez fordulni,  mert a termőföld adásvételnél mindig szükséges a megfelelő jogi ellenőrzés illetve a jegyzőtől vagy az Nemzeti Földügyi Központtól a megfelelő nyilatkozatminta beszerzése.

Elővásárlási jog zártkerteknél – kinek jár, mi a sorrend és ki dönt több jogosult esetén?

A zártkerti ingatlanokra jellemzően a Földforgalmi törvény előírásai vonatkoznak, ezért a jogosultak sorrendje és az eljárás megegyezik a termőföldekre alkalmazott renddel.

Ha azonban a terület a tulajdoni lapon ,,művelés alól kivett” megjelöléssel szerepel, már nem minősül termőföldnek. Ilyenkor az elővásárlási jog a tulajdonostársakat és a szerződéses jogosultakat illeti meg, míg művelés alatt álló területnél továbbra is a termőföldekre vonatkozó sorrend az irányadó.

Művelés alól kivett zártkert – mi dönt több jogosultnál?

Több jogosult esetén a jogot a felek tulajdoni hányaduk arányában gyakorolhatják. Azonos tulajdoni hányadok esetében, ha a felek nem tudnak megegyezni az eladó választhat feltéve, hogy valamelyikük a teljes vételárat vállalja.

Amennyiben bejegyzett és nem bejegyzett szerződéses elővásárlási jog ütközik, az előbbi élvez elsőbbséget, mert nyilvánossága és bizonyíthatósága erősebb. 

Több nem bejegyzett jog esetén az időben korábban létrejött megállapodás számít, azonos időpontnál pedig a bíróság dönt a jogosult személyéről.

Ügyvédként tanácsolom, hogy zártkerti ingatlan eladása vagy vásárlása előtt mindig történjen tulajdoni lap-ellenőrzés és jogi áttekintés, mert az elővásárlási jog helytelen kezelése akár a szerződés érvénytelenségéhez vagy bejegyzés elutasításához is vezethet.

Osztatlan közös tulajdon – kinek van elővásárlási joga, mi a sorrend és ki dönt több jogosult esetén?

Osztatlan közös tulajdonban a tulajdonostársakat automatikusan megilleti az elővásárlási jog. Ez azt jelenti, hogy ha egyikük eladja a tulajdoni hányadát, a többiek azonos feltételekkel elővásárlási jogot gyakorolhatnak.

Ez leggyakrabban olyan ingatlanoknál fordul elő, ahol a tulajdoni hányadokat nem osztották meg természetben – például családi házak, iker- és sorházak, zártkerti vagy külterületi ingatlanok, illetve társasházi közös helyiségek (garázssor, pince, tárolóblokk) esetében.

Az elővásárlási jog sorrendje osztatlan közös tulajdonban:

Minden tulajdonostárs azonos rangban jogosult, az eladó pedig köteles az ajánlatot mindenkivel teljes terjedelemben közölni.

1. A törvényes jogosult (pl. tulajdonostárs, állam) mindig megelőzi a szerződéses jogosultat.
2. A bejegyzett szerződéses elővásárlási jog elsőbbséget élvez a csak szerződésben rögzített, de be nem jegyzett joggal szemben.
3. Az egymással ütköző szerződéses jogok sorrendjét a jog keletkezésének időpontja határozza meg.

Előfordul, hogy az osztatlan közös tulajdonban szerződéses elővásárlási jogot is alapítanak (pl. bérlő vagy családtag javára). Ilyenkor az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzés elengedhetetlen, mert csak így válik a jog harmadik személyekkel szemben is érvényessé. 

Osztatlan közös tulajdon – több jogosult esetén

Több jogosult esetén a tulajdoni hányad aránya dönt, de ha ez azonos, és nincs megállapodás, az eladó választhat azok közül, akik változtatás nélkül elfogadták az ajánlatot, és a teljes vételár megfizetését vállalják.

Az ilyen ügyekben ingatlanjogi területén jártas ügyvédet közreműködése biztosítja, hogy a jog gyakorlása később se legyen megtámadható.

Elővásárlási jog egyéb formái

Egyes esetekben az elővásárlási jog közérdekből állami vagy önkormányzati szerveket illet meg. Ilyenkor a jogosultság jogszabályon alapul, és az eladót ugyanúgy terheli az értesítési kötelezettség.

Műemléki védettségű ingatlanok esetében az elővásárlási jog:

1. a Magyar Államot, 
2. a területileg illetékes önkormányzatot és 
3. Budapesten a Fővárosi Önkormányzatot is megilleti. 

Célja, hogy a kulturális értéket képviselő épületek közösségi ellenőrzés alatt maradjanak.

Természetvédelmi oltalom alatt álló területeknél az elővásárlási jogot szintén a Magyar Állam gyakorolja, a természetvédelmi hatóság útján. Az ilyen ügyletek előtt mindig ellenőrizni kell, szükséges-e hatósági hozzájárulás, mert ennek hiánya a földhivatali bejegyzést is késleltetheti.

Az elővásárlási jog gyakorlásának menete

Az elővásárlási jog gyakorlása egy jogilag szigorúan szabályozott folyamat, ahol minden formai lépésnek meg kell felelni a törvényi előírásoknak. Az alábbiakban bemutatom, hogyan lehet az eljárást helyesen, bizonyítható módon lebonyolítani.

A vételi ajánlat közlése: a folyamat kiindulópontja

Az elővásárlási jog gyakorlásának első lépése az, hogy az eladó a harmadik személytől kapott vételi ajánlatot teljes terjedelemben közli az elővásárlásra jogosulttal. Ahogy már korábban kifejtettem a közlés nem lehet részleges. Tartalmaznia kell:

• a vételárat, a fizetési feltételeket, a határidőket, 
• a foglalóra vagy előlegre vonatkozó megállapodást, valamint
• minden egyéb lényeges szerződési kikötést.

A jogszerű közlés csak bizonyítható módon történhet jellemzően tértivevényes postai kézbesítés vagy ügyvéd által hitelesített elektronikus formában (AVDH). Ettől az időponttól kezdődik az a jogvesztő határidő, amely alatt a jogosultnak nyilatkoznia kell. 

Ez a határidő a Ptk. szerint általában 8 nap, azonban földforgalmi ügyeknél és társasházaknál a gyakorlatban akár 15–30 nap is lehet, a közlés körülményeitől és az érintett jogalaptól függően.

Mikor nem kell közölni a vételi ajánlatot az elővásárlásra jogosulttal?

Kivételes esetekben előfordulhat, hogy az eladót nem terheli a vételi ajánlat közlésének kötelezettsége. Ez elsősorban akkor áll fenn, ha 

• az elővásárlásra jogosult tartózkodási helye ismeretlen, vagy 
• az értesítés rendkívüli nehézséggel, illetve aránytalan késedelemmel járna, amely az adásvétel lebonyolítását ellehetetlenítené.

Ilyenkor az eladó mentesülhet a közlési kötelezettség alól, ha az akadályt megfelelően igazolja. Például postai visszaküldött küldeménnyel, tanúnyilatkozattal vagy ügyvédi jegyzőkönyvvel amely alkalmas a bizonyításra.

Az ajánlat jogi jellege – ajánlati kötöttség és feltételek

A vételi ajánlat közlése az eladó részéről joghatással járó nyilatkozat, amely eladási ajánlatnak minősül, és ajánlati kötöttséget keletkeztet. Ez azt jelenti, hogy amint az eladó az ajánlatot közli az elővásárlásra jogosulttal, a feltételekben rögzített minden elemhez kötve marad.

Azaz nem módosíthatja a vételárat, a fizetési ütemezést, a határidőket vagy bármely más szerződési kikötést. A kötöttségi idő alatt más személlyel sem köthet szerződést.

A jogszabály kimondja, hogy az eladó nem határozhat meg a Ptk.-ban előírtaknál rövidebb ajánlati kötöttséget, mert ezzel ellehetetlenítené, hogy a jogosult valós döntést hozhasson. A szabály célja, hogy a jogosult ténylegesen mérlegelni tudja a lehetőséget, és ne kényszerhelyzetben döntsön.

Elővásárlási jog csak az eredeti feltételekkel gyakorolható – új ajánlat 

Ha a jogosult a közölt feltételeket maradéktalanul elfogadja, a szerződés közvetlenül az eladó és a jogosult között jön létre, és a harmadik vevő automatikusan kikerül az ügyletből.

Ha azonban a jogosult módosított feltételekkel nyilatkozik például részletfizetést kér vagy a határidőket megváltoztatná az már új ajánlatnak minősül, és nem tekinthető az elővásárlási jog gyakorlásának.

A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy az elővásárlási jog csak az eredeti, változatlan feltételek elfogadásával érvényesíthető. Azaz minden eltérés új tárgyalást igényelne, ami a jog gyakorlását megszünteti.

Az ajánlat elfogadása – határidő, forma és több jogosult

Az elővásárlási jog gyakorlásának döntő pillanata az ajánlat elfogadása, amely kizárólag írásban történhet. A jogosultnak egyértelműen nyilatkoznia kell arról, hogy az ajánlatot változtatás nélkül elfogadja, és képes teljesíteni a szerződés minden feltételét.

A jogszerű elfogadás érdekében a gyakorlatban:

• célszerű az elfogadó nyilatkozatot ügyvéd által ellenjegyzett formában megtenni,
• javasolt banki igazolást vagy finanszírozási nyilatkozatot csatolni,
• a kézbesítést bizonyítható módon (AVDH, tértivevény) kell elvégezni.

Több elővásárlásra jogosult értesítése és visszalépési joga

Ha több elővásárlásra jogosult van, az eladó köteles mindegyiküket értesíteni a többi jogosult nyilatkozatáról, hogy a döntés átlátható legyen. A Ptk. szerint az értesítés hatályossá válásától számított 8 napon belül a jogosultak visszavonhatják elfogadó nyilatkozatukat, ha tudomást szereznek arról, hogy más jogosult is élni kíván a jogával. 

Ez a szabály biztosítja, hogy a döntés ne versenyhelyzetben, hanem tájékozottan és jogszerűen szülessen meg.

Elővásárlási jog és közös tulajdon – mi történik, ha többen élnek vele?

Ha többen is érvényesen elfogadó nyilatkozatot tettek, a szerződés közös tulajdonszerzéssel jön létre. Ilyenkor a jogosultak érdekeltségük arányában, ennek hiányában pedig egyenlő arányban szereznek tulajdoni hányadot.

Ez különösen gyakori osztatlan közös tulajdon esetén, ahol a közös szerzés nemcsak jogszerű, hanem gyakorlati megoldásként is elfogadott a bírósági gyakorlatban.

Elővásárlási jog elmulasztása – mit jelent a hallgatás?

Ha az elővásárlásra jogosult nem nyilatkozik határidőn belül, a hallgatás lemondásnak minősül. Ebben az esetben az eladó jogosult az ingatlant a harmadik vevő részére értékesíteni, akár az eredeti ajánlatnak megfelelő, akár annál kedvezőbb feltételekkel. 

Fontos tudni, hogy a határidő jogvesztő, vagyis a mulasztás utólag már nem orvosolható a jogosult elveszíti az adott ügyletre vonatkozó jogát.

Elővásárlási jog kijátszása és megsértése – jogkövetkezmények

Az elővásárlási jog megsértése akkor valósul meg, ha az eladó elmulasztja a jogosult értesítését, vagy színlelt szerződéssel próbálja kijátszani a jogot. Ilyen esetben a szerződés a jogosulttal szemben hatálytalan, aki kérheti, hogy az ügylet vele, azonos feltételekkel lépjen hatályba. 

Ilyen helyzetekben érdemes ügyvédhez fordulni, aki segít megállapítani, hogy a szerződés hatálytalan-e, és szükség esetén képviseli a jogosultat a bírósági eljárásban.

Mikor beszélhetünk kijátszásról vagy jogsértésről?

A bírósági gyakorlat szerint az elővásárlási jog megsértése akkor valósul meg, ha az eladó szándékosan elhallgatja vagy torzítja a szerződés feltételeit, és ezzel megakadályozza a jogosultat a jog gyakorlásában.

Tipikus esetek:

• Hiányos vagy megtévesztő értesítés: ha az eladó nem közli pontosan a vételárat, a fizetési feltételeket vagy más lényeges adatot, az értesítés érvénytelen, és a szerződés megtámadható. Ez egy hatálytalansági keresetet alapozhat meg.
• Színlelt szerződés: ha a felek eltérnek a valós vételártól vagy rejtett megállapodást kötnek, a szerződés a jogosulttal szemben hatálytalan lehet. Ebben az esetben a bíróság rendszerint bizonyítási eljárást folytat le az eltitkolt feltételek feltárására.
• Aránytalanul rövid határidő: ha az eladó olyan rövid határidőt szab, hogy a jogosult nem tud megalapozott döntést hozni, az a jog kijátszásának minősül. (Kúria Pfv.V.20.393/2021/11. számú döntése)
• Nem bizonyítható közlés: ha az ajánlat kézbesítése nem igazolható (nincs tértivevény, AVDH-hitelesítés), a közlés nem joghatályos.

Ilyen esetekben célszerű ügyvédhez fordulni, aki megvizsgálja a szerződés jogszerűségét, elkészíti a szükséges írásbeli felszólítást, és szükség esetén bírósági úton érvényesíti a jogosult elővásárlási igényét. Amennyiben pénzbeli követelése van, az adóst érdemes fizetési felszólítással felszólítani a teljesítésre.

A szerződés hatálytalansága – mit jelent a gyakorlatban?

Ha az eladó megszegi az elővásárlási jogból eredő kötelezettségét, a Ptk. 6:223. § alapján a szerződés a jogosulttal szemben hatálytalan. Ez nem automatikus semmisséget, hanem feltételes érvénytelenséget jelent: a szerződés a vevővel fennmarad, de a jogosult a vevő helyébe léphet, ha

1. 30 napon belül bírósághoz fordul,
2. azonos feltételekkel elfogadó nyilatkozatot tesz, és
3. igazolja a teljesítőképességét (például banki igazolással vagy ügyvédi letéttel).

Ha ezek valamelyike hiányzik, a keresetet a bíróság  érdemi vizsgálat nélkül elutasíthatja. Pénzkövetelések esetén például költség, kár, bánatpénz fizetési meghagyásos eljárás is indítható, de a szerződés hatályba léptetéséhez bírósági kereset szükséges.

Az elővásárlási jog megsértése esetén a jogosult a szerződéskötésről való tudomásszerzéstől számított 30 napon belül indíthat hatálytalansági keresetet. Ez a határidő jogvesztő, tehát elmulasztása után az igény már nem érvényesíthető.

A keresetet legkésőbb 3 éven belül lehet benyújtani a szerződés megkötésétől számítva, mivel ezt követően az igény elévül. Érdemes az egyéb kapcsolódó követelések elévülési idejét (pl. kártérítés, költségtérítés) is átnézetni ügyvéddel, hogy a jogérvényesítés ne váljon később lehetetlenné.

Színlelt szerződések és a bizonyítás szerepe

A bíróság a színlelt ügyletek esetében mindig a felek valódi akaratát vizsgálja. Ha a szerződésben feltüntetett feltételek (pl. alacsonyabb vételár vagy eltérő fizetési megállapodás) nem egyeznek a valósággal, az a jog kijátszásának minősülhet.

A jogosultnak ilyenkor bizonyítania kell, hogy

1. a szerződés célja az elővásárlási jog megkerülése volt,
2. a közölt ajánlat eltért a tényleges feltételektől, vagy
3. a közlés formai hibás, hiányos, illetve megtévesztő volt.

Ilyen esetekben különösen fontos, hogy peres eljárásokban jártas ügyvéd képviselje a jogosultat, aki biztosítja, hogy a bizonyítékok és a határidők jogszerűen kerüljenek érvényesítésre.

Az elővásárlási jog lemondása – hogyan és mikor érvényes?

Az elővásárlási jogról való lemondás akkor válik jelentőssé, ha a jogosult egyértelműen kijelenti, hogy nem kíván élni a jogával. Ez történhet írásban, ami a legbiztonságosabb, vagy ráutaló magatartással, ha a jogosult a határidőn belül nem tesz elfogadó nyilatkozatot.

Az írásos forma alkalmazása javasolt, mert ez a földhivatali és jegyzői eljárásban egyértelműen igazolható.

Érdemes tudni: Az elővásárlási jogról való lemondás visszavonhatatlan, de csak az adott ügyletre vonatkozik, így a jogosultság a jövőbeni adásvételeknél továbbra is fennmarad.

A lemondó nyilatkozat formája és bizonyító ereje

A jog nem írja elő az ügyvédi ellenjegyzést, de két tanúval aláírt vagy AVDH-val hitelesített nyilatkozat ajánlott, mert ez teljes bizonyító erejű magánokiratnak minősül.

A nyilatkozatot az eladó vagy az ügyvéd csatolja a földhivatali kérelemhez „egyéb okiratként”. Bár a földhivatal nem vizsgálja érdemben, hiánya vagy formai hibája a tulajdonjog-bejegyzés elutasítását okozhatja.

Lemondó nyilatkozat kötelező elemei

Egy jogilag érvényes lemondó nyilatkozatnak minden lényeges adatot tartalmaznia kell. Kötelező feltételek:

• Az ingatlan pontos azonosítása: helyrajzi szám, cím, település, esetleg a megnevezés (például: „garázs”, „tároló”, „zártkerti ingatlan”).
• A jogosult személyes adatai: név, lakcím, személyazonosító adatok (vagy cég esetén adószám, székhely).
• A vételi ajánlat fő feltételei: a vételár, fizetési ütemezés, birtokbaadás időpontja – zek igazolják, hogy a jogosult tudta, miről mond le.
• Az egyértelmű kijelentés:  „Az elővásárlási joggal nem kívánok élni, és a vételi ajánlatot nem fogadom el.”
• A keltezés és az aláírás, illetve tanúk vagy AVDH-hitelesítés.

Legalább két eredeti példány készüljön: az egyiket az eladó vagy az ügyvéd csatolja az adásvételi irathoz, a másikat a jogosult őrizze meg saját nyilvántartásában.

A lemondás gyakorlati jelentősége

A lemondó nyilatkozatnak kiemelt szerepe van az adásvételi folyamat gyorsításában, mert az eladó ezzel igazolni tudja, hogy a jogosult nem kívánt élni az elővásárlási jogával, így az ügylet akadálytalanul bejegyezhető.

Ez különösen fontos osztatlan közös tulajdonok, társasházi garázsok és termőföldek esetében, ahol több jogosult is érintett, és a nyilatkozat hiánya vitákat vagy bejegyzési akadályokat okozhat.

Ügyvédi segítség elővásárlási jogi ügyekben

Ha Ön elővásárlási jogot kíván alapítani, gyakorolni vagy érvényesíteni, esetleg vitás helyzetbe került, érdemes ügyvédhez fordulni. Segítek a szerződés előkészítésében a jogosultsági sorrend és határidők pontos meghatározásában, valamint peres eljárásokban is. 

Tetszett a cikk az elővásárlási jogról? Mentse el könyvjelzőként, hogy bármikor könnyen visszatérhessen, és újra átnézhesse a legfontosabb szabályokat és gyakorlati tudnivalókat.

Felveszem a kapcsolatot!

Gyakori kérdések